2021年，摩方十分活跃。

自开业以来，场内不仅持续有新品牌入驻，而且更是随着地下美食街「摩街gai」的开通，一跃成为交子金融大街上唯一直通地铁的购物中心。

项目的商业体量不算大，全场只有大约 90个商户 （含B1层26个已开档口及1个生活超市）。粗略统计了一下，在过去这一年间，盒子内调整更新的重点品牌至少有 16个 ??

-2020年底亮相的有：高端综合运动中心品牌 AuraGymLab光寰健身 、源自「港久茶餐厅」并不断改良融合川港美食的新生代品牌 八搭港式茶餐厅 、日式料理品牌 力士屋和牛寿喜烧 、空间更大且设备更新的健身品牌 OneFit健身黑金店 、专业养发高端品牌 丝域养发馆 、中式调理品牌 道康国际养生中心 等。

-2021上半年亮相的有：高端美妆品牌 YSL美妆城南首店 、进口美妆集合店品牌 Blooming成都首店 、来自上海的精品咖啡品牌 Seesaw西南首店 等。

-2021下半年亮相的有：日式面包烘焙品牌 Hibake·郭中原の日式面包店 、香港料理专门品牌 粤小虎城南首店 、韩国料理品牌 杉食SHANI全国首店 、街头时尚集合店品牌

在陆续亮相的品牌中， 概念店 和 区域 首店 依然占据了很高的比例，而且都自带人气和流量。

其中，光寰健身在开业三个月后获得了「大众点评成都市健身房热门榜第一名」的成绩，截至发稿前夕也未跌出前三，可见其受欢迎程度。

值得一说的上新还有8月下旬 地下美食街「摩街gai」 （英文名称：MORE GET，也充满了巧妙的小心思） 的开业，像是解锁了摩方最后一块未知的空白，更引起了我的关注。

近年来，TOD上盖几近成为新入市的大型或顶级项目的「商业标配」，地下空间接通地铁这样的规划太过寻常，本身并不值一提，但是交子大道既有的地上商业项目却普遍不具备这项优势条件。

因此，「摩街gai」正式开通后，摩方便成为了 交子大道上唯一直通地铁站 的综合体。

可以预见在本就完备的地面交通条件基础之上，又接入效率更高、辐射面更广的地铁线路，使得项目通达度更加优越，对商圈内高密度写字楼群、近50万工作人群来说如虎添翼。

「摩街gai」自西为地铁5号线「交子大道站」D出口，东接盒马鲜生，并与悠方地下空间联通，最大长度超过2km。

狭长的通道两边规划了50余个档口商铺，营业面积约6000㎡，主要招商入驻品类为轻餐饮，不仅接地气，更是满足了写字楼上班族和地铁通勤族的用餐刚需。

地方美食——悦泰曼谷水门鸡饭、西北杂粮筐、蒌兰拉面、青村套大牛米线

品质餐饮——鱼你在一起、都门外、几余轻食

零售配套——盒马鲜生、悦刻、积木悦生、盛舞、佑颜美学

接下来陆续会亮相的品牌（围挡拍摄于11月中旬）有：

生活杂货名创优品、中式糕点广莲申、特色中餐三虎制饭、来自首尔的甜品店petit monstre等。

一般步行超过5分钟的距离多少会让人感到单调和焦虑，而这条美食街的做法却  有许多值得借鉴之处：

1.动线规划舒适 ——地铁站出口处即设置三岔路口，开辟出一个专用口联通地面，这样一来，整条街自西向东在地铁站口、中段直梯厅处、下沉广场扶梯处、盒马超市口共设计了4处随时可以到达地面的路径，让行人可以根据个人需求更便捷、随性地选择路线。

2.功能设置舒适 ——中段部分更是打造了一座有露天天井的休息区，并将宽敞舒适的卫生间安置于此，而对于通过性强的地下商业街来说，往往这两个功能是会被无情抹去的。

3.空间营造舒适 ——通道的顶端采用深色吊顶处理，尽可能提供到令人不觉压抑的层高；全局灯光在亮度、色温上都细心地模拟了近似自然光线，有效消除强烈的「地下感」。

4.氛围环境舒适 ——即便是售卖火锅粉、炸洋芋这样寻常街头小吃的小档口，依然做了明快的店面形象装修，几乎每个门店都遵循着入口点单-内厅堂食-后场操作的内部规划，使得整个地下空间时刻保持着干净整洁。

以上4处令人舒适的设计，让早已被迫习惯行走在逼仄昏暗地下商业街的上班一族感到无比的贴心。

在通勤时段，这里是为大家遮风挡雨、提供巨大能量支持的美食街；

在用餐时段，这里是尽可能让大家都吃得饱、吃得好的温暖食堂；

在相对冷清的工作时段，这里也成了能坐下喝一杯咖啡、来一份小吃，稍事放松的补给站。

而且，摩方不仅考虑了消费者的物质需要，在满足精神追求方面也可圈可点。

简单回顾一下三场较有代表性的活动——

- 「都市之眼」青年当代艺术展

作为摩方开业的首场活动亮相，重要程度不言而喻。

本次展览的团队阵容十分扎实：

-活动由摩方主办，成都珐玛文化传播有限公司承办，蓝顶美术馆、蓝顶青年艺术区、文轩美术馆、大观美术馆等多家艺术机构支持；

-策展方面也呈现出了购物中心少见的专业水准——叶彩宝担任策展人，陈默、张达星作为学术支持，曾群凯、龙定坤作为艺术总监。

-全场分为四个主题：永恒的痕迹-架上作品展、流动的光影-光影装置展、凝固的景观-雕塑作品展、时间的切片-影像作品展，共计展出约100件作品，这样的规模在成都的商业项目中也是不多见的。

展览以多位艺术家独特的视角表现了对当代都市生活的观察和思考，完整且独立地呈现了其艺术价值与精神内涵，能够带给大众相当专业的观展体验。

- 「时时无垠」公共艺术特展

主题灵感源于打破时间与空间的局限，链接过去与未来，激发城市活力。

摩方与艺文立方联合，让艺术在公共空间落地，共同探讨成都的烟火气息与时尚先锋这双重属性的碰撞。

特邀刘宸（中国美术学院青年艺术家）、韩松（全球iPhone摄影金奖获得者、青年城市摄影艺术家）两位艺术家携手，以装置和摄影这两种载体形式呈现城市发展脉络与更新。

目前正在展出中，图片为现场实拍??

「就是这摩样」摩方一周年盛典

在摩方迎来一周年之际，举办了这场特别的生日庆典，携手百位先锋达人汇聚一堂，共同探讨时尚理念，并隆重发布了「城南新摩样」——成都首部时尚消费纪录片。

影片引言中写到，「当我们讨论起城市，语境中势必无法分割生活愉快这座城市的人们。城市容纳人的成就，也因为人成就了城市。」

往往这样声势浩大的活动会选择在中心商圈举办，此次落地城南的摩方恰恰是为交子金融商圈正名。

自开业之初至今，摩方不仅陆续举办了多场高水准艺术展览和活动，还发起了「M·CUBE ART 摩方艺述计划」，横向看成都既有的众多商业项目，能以这样的方式推动艺术活动商业化、大众化，市场上并不多见。

也许，摩方正是因为如此不间断地释放「新」意，才能凭借短短一年有余的运营时间，持续活跃在时尚先锋的视野里，继而收获年轻客群真诚的喜爱吧。

与一街之隔、同属合景泰富商业旗下的悠方购物中心相比，作为悠方比邻项目登场的摩方，显然在这套「组合拳」中起着至关重要的作用。

紧密环绕在这两座购物中心周围的，还有多个合景泰富集团自持项目：

-写字楼：icp环汇商业广场M3、M6两座甲级写字楼；

-住宅：合景誉峰（东区、西区）；

-公寓：遇见公寓、誉舍高端服务式公寓；

-酒店：合景W酒店、MUSTEL木文缇酒店、木莲庄酒店；

-商业街：誉峰里COSMOS、悠方·U8酒吧街区。

目前我们可以看到这座筹划长达13年、总面积超过80万㎡的 「合景泰富交子商业集群」 已然成型。

合景泰富交子商业集群布局示意|图据网络

故而在这片区域里，悠方与摩方之间发生的微妙化学反应也值得展开说说。

一方面，是摩方与悠方的「和」。

1.二者同属合景泰富旗下合景商业管理， 在运营理念、服务水准等方面保持高度统一。

2.二者区位连片，共享金融城片区优质商住客群。

3.二者组合而成一个新的合景商业综合体，互相扶持，在整个城南商圈中更具综合竞争实力。

另一方面，是摩方与悠方的「不同」。

主要体现在以下几个方面：

1.主力客群的细分领域不完全重复。

悠方开业更早、体量更大、品类更全，面向生活条件更为优渥的家庭客群，定位于打造城南片区品质生活体。

作为购物中心来说，基本能够满足商圈内居住群体的日常生活需求。

摩方则更加精准地锁定了节奏更快的商务白领人群。

项目在不到4万方的体量内，对当代都市年轻人每日的工作与生活做了清晰的梳理——左手是高效，右手是自在。

零售部分拿捏住市场年轻、时尚、先锋的调性，导入了大量集合型买手店与空间精致的餐饮品牌作为核心，配套的健身、饮品等品牌也都各有看点，并果断舍弃了悠方内已有的电影院、书店、儿童等同类主力业态。

夜幕中的摩方|图据网络

2.建筑空间和场景营造的风格不同。

悠方从外观看是精致的标准盒子形态，内在简洁明快，追求品质感和舒适自然的空间体验。

摩方的外墙采用了开放式街区设计规制，临街三面几乎全落地窗，品牌logo和空间形象错落有致地铺满，特别是在夜晚统一的橘色灯光烘托下，令视觉观感更活泼。

场景风格呈现出逼真的「森系」—— 绿植、原木、自然光线等元素贯穿始终，从天地墙装修基调到公共空间细节布置，都严格按照这样的规范落实。

木材质感强烈的项目整体外立面??

在中庭修建了一座高跨四层的水景瀑布，上空直接采入自然光线，形成一座室内花园??

木质吊顶、墙壁，绿化装饰??

以现场实际走访的体验来看，开放式的环境确实为游逛增添了不少趣味。不过，我比较担心在严寒酷暑时节这样的优势反而会变为劣势。

3.进驻品牌品类各有侧重。

悠方相对大气端庄，品类齐全，场内普遍为大众熟识的品牌，如DKNY、URBAN REVIVO、周大福等。

随着众多潮流首店、小众服饰买手店先后扎堆开业，令摩方在城南首次形成了具有相当号召力的时尚场域。

而借势成都本地时尚行业的稳步发展，独立买手店已逐渐步入大众文化的视野，高人气门店时常登上小红书、大众点评首页推荐。

在市场目前的主流购物中心形式中，买手店多为尝试性地单独出现，集中于某个场域内「组团」登场的情况并不多见。而像摩方这样可以一次逛到爽的场子，会引发年轻消费者的追捧也就不奇怪了。

一组照片便能清晰看到买手集合店各自身上的特质——

有趣的是，位于正门外广场上的两个独立玻璃盒子并不属于摩方的运营范畴，内在装载的品牌却与摩方的特质异常契合。

一座是深耕成都近20年的老牌时尚买手店MEIMEI，外墙采用了吸睛的荧光色，颇具设计感。

很好地与附近的LULU collection、THE REPUBLIQUE、SOWHAT等「友军」联动，形成时装买手店集群，共同吸引着众多慕名而来的年轻顾客。

另一座是名为「Davinci Lab」的科技公司所在，厅内外陈列着外形酷炫的新能源电动智能机车，据说更是获得了国际金融资本青睐和兰博基尼技术支持，这也是其全球首家集展示与体验为一体的品牌中心。

这也与位于摩方L1的数码家居体验店HUAWEI HES PLUS、智能纯电汽车品牌高合汽车形成了一个硬核科技三角区。

遵循着这样「和而不同」的平衡关系，才让悠方与摩方结合而成一个全新有机体，能服务更多地区人群，进而产生更大的商业能量，得到1+1＞2的良性成果。

入市顶级商圈，道阻且长

8月下旬，摩方所在的成都交子金融大街高调开张，瞬间吸引了全国各地业内人士的关注。

交子公园商圈是继春熙路商圈后成都规划的第二标识性都市商圈，交子金融大街为其首期重点工程。

大街全长1.7km，总面积超过7000㎡，明确引入「首店层级、旗舰店、概念店」，着重轻餐饮品、文化艺术及生活方式业态的完善。

身处其中的摩方，不仅感受到了政策导向带来的「顺势」，更是有意将自身水准不断拔高，也许这正体现了商圈与项目之间的互相成就。

从商圈的层面来看，需要更多优质的「新面孔」来提供新思路、新范本；

从项目的层面来看，开局成绩也印证了项目从定位到落地阶段的努力得到了消费者的认可。

交子金融大街所在的金融城片区内，以合景泰富、中海为代表的优质住宅楼盘近期二手成交价记录曾突破5万/㎡，甲级写字楼更是密集布局十余座，片区未来的发展势必会越来越好。

能否抓住「水涨船高」的机会，避免高开低走，始终保持在城南先锋时尚领域占据一席之地，想必是摩方在后续运营调改之路上需要不断考虑的课题。

也希望摩方能如TA传达给消费者的理念那般，与整座城市一同生长。

自去年底就身处舆论漩涡的合景泰富，虽然熬过了今年上半年，却也在半年报发布后，公开表态无力偿还近期的15亿美元债，而且已经完成了债务交换要约，及发行2024年1月新票据。

合景泰富表示，这次交易能够帮助其缓解短期流动性压力，避免债务违约。

文轩财经查阅多方资料获悉，合景泰富仍然面临一定危机，早前媒体曾公开数据，仅仅是通过企业预警通披露的信息，合景泰富在租赁融资、信托融资和应收账款融资方面，还存续的表外负债累计高达40多亿元。

合景泰富的模式是借新债还旧债，但是去年下半年以来，大量机构已经收紧了资金合作，这条路走不通了，多方压力来袭，合景泰富将去向何方？

8月11日，有上游供应商在社交平台表示重庆凯竣房地产开发有限公司拒付其2022年7月28日到期的100万元商票。据了解，重庆凯竣为合景泰富间接全资持有子公司。

还有相关人员爆料，其位于佛山北滘新城的合景天銮项目，不仅一直有农民工天天要钱，开发商还拖欠了恒晟地产几千万佣金。

从2021年底至今，合景泰富一直进行大规模裁员，整体裁员比例达20%-30%，个别部门裁员比例接近60%。而且涉及拖欠工资的行为，在雪球和股吧等平台都能看到类似投诉。

另有消息称，合景泰富在内部通过发行高息员工理财进行募资，承诺年化收益率高达9%-10%，规模不小。

综上，合景泰富多次被曝出负面消息，为公司的流动性蒙上阴影。

今年，合景泰富为偿债积极奔走，在中期业绩报告中披露了偿债情况，今年上半年，合景泰富累计兑付人民币76.19亿元。

作为“黄档”房企，合景泰富踩中了一道红线，深入计算企业的现金流状况，截至2022年6月末，合景泰富负债比率由去年年末的79.2%提高至93.2%，现金及银行结余约为222亿元，比去年底减少约25%，其中现金及现金等价物约为51.2亿元，较去年底下降约33.6%，难以覆盖一年内到期的约226亿元短期借款，这也意味着，债务违约是不可避免的。

交银国际在研报中指出，未来几个月为合景泰富的还款高峰，此外流动性正在趋紧。

9月2日公告中，合景泰富还直言，倘若交换要约及同意征求未能成功进行，合景泰富或须考虑进行替代的债务重组。

幸运的是，合景泰富暂时还没有走到债务重组这一步。在实现这三笔境外债展期后，合景泰富剩下的6笔境外债将在2024年至2027年到期，总金额约为24.61亿美元。

合景泰富方面表示，对于剩余未交换的美元债，公司已获得豁免交叉违约，因此不会造成其他美元债违约。接下来公司会积极和这部分投资者进行沟通，在公平一致的前提下寻求妥善解决方案。

2022年以来，房地产行业持续波动，房企销售继续承压。和大多数房企一样，合景泰富今年上半年的收益及利润均较去年同期有所下降。

根据合景泰富中期业绩报告内容，2022年上半年合景泰富实现收入约为84.9亿元，同比减少34.7%；归母净利润约为4.35亿元，同比下降84%。

上半年，物业开发板块预售额为262亿元，预售面积135万平方米。贡献比较突出的粤港澳大湾区及长三角区域占比达77%，其中大湾区54%，长三角23%；集中于一二线城市，占比达90%；住宅占比81%，商业占比19%。

值得关注的是，在物业投资方面，合景泰富上半年其商场按权益口径的租金收入同比增长25%。但该板块贡献有限，难以扭转企业颓势。

针对公司目前的现状，展望下半年，合景泰富表示，集团多年来开发和运营形成的优质资产，在行业下行阶段，具备较强的造血能力、出色的变现能力和新增融资空间，为集团构筑了厚实的资产保护垫，有效抵御行业风险。在防控风险的前提下，集团将积极把握行业调整下的新机遇，继续深耕大湾区、长三角两大经济区，聚焦核心一二线城市。

从成都市场来看，合景泰富发展速度较为缓慢，入蓉已经16年，从其官方披露信息，截止目前，仅持有7个住宅相关项目的权益。

具体来看，在售的三个项目中，云上于2020年入市，位于成都市大邑县，由合景泰富与广州方圆地产联袂打造。项目总占地约11000亩，包含原山、湿地、温泉、森林、田园等丰富的生态自然资源，打造以养生休闲、颐养休闲、农业休闲、运动休闲为一体的特色休闲小镇。目前在售的部分为精装产品，均价8000元/平米，建筑面积65-89平米。

而眉山领峰、眉山江天樾都是2019年开盘项目，尾盘销售。

商业方面，已经呈现了悠方和摩方，正在打造的瑧林天地预计今年年底开业，成都“环球汇”1号楼近日已封顶。

早在两年前，也是合景泰富在成都市场可查的最近一次拿地，2020年5月12日，拍得天府三街附近一宗约46亩商住用地，成交楼面地价16000元/平米，溢价率约38%。

随后，打造为合景·瑧林天地，体量约为20,000平方米，分为4层，其中1-3楼为商业楼层。

项目涵盖了美学餐厅、调性咖啡、生活方式、时尚潮流精品等四大业态，采用全开方式街区设计，重点打造调性艺术氛围，通过高端住宅、商业别墅和自持商业街区等多业态组合，为周边人群提供独有的美学休憩空间。

而成都 “ 环球汇 ” 则是2010年，香港置地携手合景泰富以总价37.8亿拿下的地块，项目总占地285亩，双方各占股50%。

住宅部分2012年即开始销售。商业部分直到2021年中才举行开工仪式，据悉，项目将集合“光环+悠方”特色，涵盖10万㎡购物中心、两座甲级办公楼及一座五星级酒店等。

目前，合景泰富在交子公园商圈核心的金融城引入多个产品线组合，构筑达80万㎡体量的合景交子商业集群，包括悠方购物中心、森系腔调街区摩方、U8酒吧街、W酒店、MUSTEL酒店、木莲庄酒店、icp环汇商业广场、誉舍高端服务公寓、遇见公寓，还有合景泰富轻资产管理项目——全长1.7公里的交子金融大街。

整体而言，合景泰富在成都运营多年，其商业运营能力和高端产品打造能力都备受认可，但是，就开发规模来看，这个区域市场并不受到集团的重视，不管是在众多房企加大布局成都市场的阶段，还是合景泰富追求规模的阶段，始终未曾在成都市场发力。

目前，企业自有资金已经不能覆盖债务，为缓解债务压力，除了前文提到的债务展期，资产出售也是合景泰富的重要举措。

合景泰富在中期业绩报告中透露，今年年初组建了大客户销售团队，以促进整售位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼，预计将带来部分现金收入。

7月27日，合景泰富宣布以现金代价13亿港元将持有的香港启德项目公司50%股权及股东贷款出售给龙湖。

6月，有消息称合景泰富正寻求整体出售写字楼，筹集资金或达55亿元至57亿元，此笔资金将用于偿还即将到期的债务。

今年4月，合景泰富已出售了位于上海的一栋写字楼，价格为13亿元。

对此，交银国际认为，与其以大幅折扣出售优质资产，不如寻求延长期限甚至全面解决方案，为恢复正常营运争取时间，可能更符合股东利益，维持合景泰富“中性”评级，短期盈利前景疲弱，目标价下调至1.6港元。

综合企业情况，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，预计随着市场信心逐渐回升，销售、融资环境有所向好，房企的资金紧张局面有所缓解，但由于市场修复是重塑基底的，恢复进程较慢但稳，因此下半年合景泰富的资金压力或将在市场环境优化的前提下有所减轻，但由于债务规模较大，压力轻化程度可能较小。

内容来源： 文轩财经