关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来

长租公寓在北上广深等一线城市发展较为成熟，但是2018年经济工作会议中明确提出：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁。于是，长租公寓已经变成全国化的住房方式。

众所周知，长租公寓是一种非标化产品，落实到实际居住上，租客究竟是一种怎样的体验呢？尤其是正在迅速崛起的二线租房城市，租客对长租公寓满意吗？又有哪些问题是二房东们需要改进的呢？今天我们就一起来看看

进入2018年，长租公寓的利好开始满天飞，但嗅到苗头的企业早已提前布局：

2015年，绿城中国和优客逸家合作，在杭州成立了合资公司，联合运营杭州的长租公寓，公司的持股比例为40%。
2016年7月10日，世联行公告称，拟以7.01元/股的价格非公开发行不超过 2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，投入长租公寓建设项目。
2017年，佳兆业在今年宣布进军长租公寓领域，随后推出寓享空间；远洋也宣布推出的邦舍，旨在打造精英白领社区的资产管理和运营的长租公寓。
截止2017年底，万科泊寓已已经布局21城，获取房间7万间，开业超2万间，计划2018年拓展45万间。
2017年12月，碧桂园对外发布自身长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，正式进入租赁市场，并与30多家单位签订战略合作协议，计划在三年内建设100万套长租公寓。

如此多的企业追捧长租公寓，他们都采用了怎样的运作模式？

站在租客角度，居住体验又是如何？

长租公寓市场的未来又会如何？

长租公寓的本质——二房东

目前长租公寓的参与者有四类：

一、创业类公司：市场上大多数长租公寓企业，YOU+（雷军投资），魔方公寓，优客逸家（旅游电商），寓见（雷军投资），蘑菇公寓（旅家网），他们多带有互联网基因，运营灵活，技术优势明显，多采用轻资产运行。
二、开发商：如文章开头提到的万科地产的泊寓，龙湖地产的冠寓，金地集团的荣尚荟自在寓，招商蛇口的壹间，旭辉的领寓，房企拥有资金、产品、房源多方面的优势。
三、地产服务商：世联行的红璞、链家自如寓、我爱我家的相寓、合富辉煌的创寓，服务商拥有策划营销优势，对租客的需求更为了解，而且房源和客户获取优势也很明显。
四、连锁酒店集团：如如家的逗号公寓、华住的城家公寓、铂涛的窝趣公寓，亚朵酒店的缤润亚朵，酒店集团具有丰富的住客管理经验、存量物业运营经验。

尽管参与主体众多且背景各异，但运营模式主要有两种：

（1）集中式，主要代表有前You+公寓、新派、青年汇、 自如寓、魔方。

优势在于便于运营管理，品质感强。因为是整栋楼宇，通常设置有共用面积和共用设备设施，功能丰富，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力。

劣势在于房源获取改造难度大。目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，这种集中性物业获取难度高，而且对改造物业的能力要求较高，一般开发商拿出自己的物业自持是比较可行的。

（2）分散式，主要代表有自如、优客逸家、蘑菇公寓、建业魔飞公寓。

优势在于分散式公寓房源较多，选择面较广，因此，分散式长租公寓的产品数量和层次可以更丰富。

劣势在于房源过于分散，品质参差不齐，服务半径增大，人员成本相对较高，因此对运营管理要求极高。

不论是集中式还是分散式，过程都是获取房源——装修改造——获客出租，如果没有购买房源的话，公寓公司本质其实是二房东，但对租客来说没区别，都是租房而已。

我们以一个租客为例，谈谈真实的居住体验。

住在长租公寓是一种什么体验？

小丹是我的一个朋友，所租住的长租公寓是郑州一家本土公寓品牌，采用分散式运营模式，产品具有代表性，针对的是主流的上班族，我们管中窥豹，做个大概了解。

该小区位于三环附近，临近地铁口，交房不久，房主将毛坯房交给公寓公司全权打理。主要从硬件、软件、收费三方面来说：

1、从硬件来看，装修简洁实用，能满足最基本的居住需求，小到垃圾桶衣撑拖把，大到洗衣机空调，基本实现拎包入住，但除此之外，公寓非常单调，缺乏家居生活氛围，例如房间没有任何装饰性物品，客厅没有沙发电视玄关，厨房没有燃气灶，不能做饭，也就是说公寓满足的是居住而非生活。但这也很难能可贵了，不少个人出租的房屋连基本的家具家电都难以保证，租客入住还需自己添置。

2、从软件来看，提供保洁、维修、管家、社群等服务，还是比较齐全和人性化的，现在上班族忙于工作，整天面对电脑，生活知识极度匮乏，会安灯泡、修马桶的估计没几个，这些生活杂事统一交给公寓，会节省很多时间。

3、从费用来看，和普通租房缴费类目基本相同，多了个服务费，但水电费单价明显较高，这也是租客吐槽较多的地方。有网友在米宅评论区表示“一分钱一分货，还不如住城中村”。

说到吐槽，那就先谈谈不好的体验：

1、杂项费用偏高且模糊不合理。

所有费用都是通过租房APP缴纳，单论房租确实不高，相当于市场价水平，但其他各项收费偏高，每月每个房间的杂费包括：水费30元，服务费40-50元，物业费平摊下来50元，这三项合计100出头，更不合理的是电费，公寓电费分两块，公共空间用电平摊加上个人房间用电，客厅一个电表每人房间还有一个电表，小丹的租房APP上显示的电费情况： 12月电费181元、1月电费171元、2月电费221元，而实际用电情况是公共空间只有一个电热水器经常开着，偶尔洗衣机用一下，冬天个人房间会开1-2小时空调，APP上却显示每天的公共用电量少则10度，多则20度，不得不说电表的读数很诡异，网上也有不少关于长租公寓用电快的吐槽。

由于将客厅部分隔成一个房间，入户是一个黑洞洞的过道，当然也没有电视沙发之类的，大家下班后各回各屋，缺乏沟通交流，租客反映跟住单身宿舍没两样。

但如果不隔断，企业难以盈利，不可持续发展，所以越来越多的城市出台文件，允许住宅改造出租。

1、省心省力省时省钱。所有缴费都通过一个APP搞定，省去了很多麻烦。以往合租租客素质参差不齐，往往需要排值日表来督促大家做卫生，上班族工作辛苦普遍懒得打扫卫生，现在公寓方定期派清洁工上门打扫，既省心又省力。维修服务也很及时，小丹入住时发生过灯泡不亮、地漏马桶堵塞问题，通过APP保修后很快修好了，这不仅省时省力，还省钱，要知道，现在的家政家务服务上门一次也得几十块钱。

2、房租压力减轻。传统租房普遍采取“押一付三”的模式，这对于年轻的租客而言，一次性缴纳，压力比较大。而公寓采用了“信用租房”类的金融产品，可以进行房租分期，公寓企业与金融机构合作，为租客提供信用担保，双方签完租约后，金融机构会先把租客一年的租金打到公寓企业的账户上，租客只需要交一个月押金，然后每月向相关的金融机构交当月租金即可。现在链家旗下的“自如·友家”推出的“自如白条”项目，新派公寓、青客公寓的租房分期信贷产品，建业魔飞公寓的应花分期，都是此类有信用担保的金融服务。

从小丹的案例可以看出，尽管长租公寓常喜欢打国际、时尚、活力、青春、有趣等炫酷的标签，但从实际来看，这仅仅是一个睡觉的地方罢了。但不可否认长租公寓的价值，它通过标准化的装修配置，能保证最基本的生活需求，相比参差不齐的个人房源有所进步，同时租客每月多出100-200元杂项费用，换来多项便捷服务，也算物有所值。

今天风口，明天洗牌，后天可能赚钱

期间和公寓工作人员聊，了解到公司并未实现盈利，原因很多：前期固定投资不菲，人员成本较高，租房市场不景气，空租率高，房租下行压力大，为了吸引租客和保证续租，经常会做减免优惠，竞争对手多。

公司发展目前主要依赖外部融资，这也是很多品牌公寓的现状，大家都在比烧钱，看谁能撑到最后。不过，企业都做好了打持久战和规模战的思想准备。

有业内人士测算，管理房间数量少于10000间的基本没有利润可言，即便达到一定的量，整体出租率也要在95%以上才能盈利。龙湖冠寓CEO韩石表示，3年内不考虑盈利；旭辉领寓CEO张爱华表示，长租公寓是70年的自持物业，不能用5年、10年回本的逻辑来计算。

尽管现状不尽如人意，但长租公寓的未来是值得期待的。

一方面，整体租赁市场庞大。《中国流动人口发展报告2017》指出，2016年我国流动人口规模为2.45亿人，按照《国家新型城镇化规划》过程，2020年我国仍有2亿以上流动人口 ，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金500元测算，因此年租金已经突破万亿。

另一方面，长租公寓发展空间较大。在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的 25%~30%，但中国目前品牌公寓的规模市占不到 2%，未来发展空间非常大。

千年前，北漂白领欧阳修在考中中央公务员后，仍然苦逼租房。他给朋友写信吐槽：

“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。”

意思是在首都工作这么久也没买上房，一直在小胡同里租房。

古，说明旧，陋，说明破，杂，说明乱，相当于今天的城中村，租房体验确实很糟糕。

然而发展至今，我国的租房形势依然不容乐观。但愿风口上的长租公寓，能够持续发展，真正解决租房难题。

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　　自从福利分房取消，货币买房时代来临至今，“买不起”成为人们评价楼市时最常见的一句话，而如今，雨后春笋般涌现出来的长租公寓，真正的需求者兴冲冲地考察完之后，仍然发出了“租不起”的感叹。

　　随着今年各类鼓励住房租赁的政策密集落地，楼市中“重售轻租”的现象正在悄然发生改变，“租售并举”无疑将成为未来的发展趋势。正是在这样的背景下，各类与房地产相关的企业以及各类资本都开始盯上了租赁这块尚未开发的蛋糕。

　　但目前的窘境却是，动辄4000元至8000元的月租金，却让很多租房人望而却步，“如果我能付得起8000元的月租，干吗不买一套房呢？”一位租房人说。随着未来可租赁房源的增多，市场上有观点认为长租公寓将像其他共享经济如滴滴打车和共享单车那样通过补贴打价格战，但在业内人士看来，虽然也是共享经济的一种，但靠补贴的烧钱模式，在长租公寓领域很难持续，运营的集约化和规模化将是长租公寓竞争取胜的方向，而如何将房租降下来，让真正需要租房的人承受得起，才是长租公寓发展真正的关键。

　　长租公寓缘何一夜间成为市场未来主流

　　有机构投资者曾经多个晚上到北京苏州桥YOU+国际青年公寓去蹲点，每天公寓里人山人海，市场需求旺盛；也曾连着两晚上蹲在新派公寓北京CBD旗舰店的楼下数灯，发现入住率非常高。但是，该机构一直没有下决心投，他说因为租房成本、装修成本加上财务费用，还有考虑年节的空置，品牌长租公寓的盈利状况普遍堪忧，“算不过账来”。

　　华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓行业研究报告也指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

　　但为何即使这样，各大开发商、中介、资本，纷纷将目光投向长租公寓，原因何在？

　　首先，房价和房租的比较，让人们看到了房租再贵也不如房价贵。

　　经济学家马光远列举几个不同机构的数据：一是北京市统计局7月12日公布的数据显示， 6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计， 北京6月份月租金均价达到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居全国首位。各城市房租收入比值当中，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。

　　以上数字说明，中国的房租相对于一般居民的收入，实在太高了。但是，如果和房价比，房租真的很便宜。仍然以北京为例，目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右，这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元，等于一个人1年的收入买不到一平米的房子，假定两个人都工作，买一套600万左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。

　　如果按照租售比，北京的租售比早已经远远超过了1：200的安全线，保守估计在1：500以上，一些地区甚至到了1：1000的程度。最近媒体报道，租金回报率最低的城市中， 四个一线城市分别是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，广州1.69%。1%的租金回报是什么概念，意味着房子要收回成本需要100年，超过了70年的法定房屋年限。这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价，北京的房租是太便宜而不是太贵了。

　　其次，政策导向与开发商拿地模式转变双作用力下的产物。

　　随着住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的出台，其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

　　政策红利还给行业带来了巨大想象力。去年年底以来，一系列利好政策的公布使得长租公寓这一业态赢得了发展壮大的机会。今年的政府工作报告，不仅首次提出“建立租购并举的住房制度”等，还明确了“营改增”的时间表，并扩展到生活服务业。

　　随着“营改增”的落实，公寓企业的税赋有望从以前5.65%的营业税，调整到2.97%的增值税率。18项行政性收费的取消等，对“省出来的就是利润”的租赁运营行业来说这些利好影响巨大。

　　政策的红利无疑给深陷拿地忧虑的开发商最好的转型机会。北京地价高企，为了拿到一块土地，开发商们不惜采用联合的方式，就是为了不在竞争中被淘汰，而目前出让的土地大量被“搭售”自持性地块。开发商们从不知道如何去处理这些自持性物业到纷纷转向出租公寓，也就隔了一个政策出台的夜晚。

　　开发商大举进入 长租公寓鱼龙混杂

　　自从国家重点鼓励租赁市场以来，租赁这块号称万亿规模市场的大蛋糕就开始被各方资本垂涎，各类的长租公寓如同雨后春笋般纷纷冒出头来，仅在北京近来就新增了多个长租公寓，而且各个来头不小。

　　7月份，原来的K2地产也就是现在的石榴集团推出了旗下的长租公寓品牌—熊猫公寓。

　　近期，龙湖也准备发布其在北京的第一个长租公寓项目-酒仙桥冠寓，这也是自从去年龙湖宣布进入长租公寓领域以来，在北京落地的第一个项目。

　　更早进入长租公寓的还有龙头万科，早在今年5月就在劲松开业运营了“泊寓”品牌，面向青年人。

　　大型房企纷纷抢滩进入长租公寓，除了看好租赁的发展以外，也是为旗下自持用地寻找新的开发思路。自从2016年12月，万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地，此后，陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地。按照要求，这类“只租不售”的模式管理将在未来提供大量的可租赁房源。

　　因此，房企开始积极将长租公寓制定为重要的业务类型。2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模。

　　据北京青年报记者调查，目前市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式多以开发商自持经营为主，而分散式则主要以链家的自如和我爱我家的相寓为主，靠的是从房东手上零散收取房源，自行运营出租。

　　相比于开发商集中运营的长租公寓，市场的主体还是由中介或者一些互联网公司经营的分散式长租公寓。

　　链家地产研究院院长杨现领介绍，虽然目前市场中有两个现象，第一是政府未来在新增土地供应计划中，租赁住宅的规模和占比都大幅提升，二是开发商新增拿地中，越来越多的选择持有，用于租赁开发，这其中主要是政府的要求，把持有作为拿地的前提条件，这两种现象都意味着未来一段时间开发商可能持有的租赁住宅越来越多，但是从长期来看，租赁市场的发展应该主要集中于存量的盘活而非增量的开发，开发商由于政府原因持有租赁住宅不应该成为常态，一线城市的租房问题不太可能通过新增租赁住宅用地解决。原因在于，租赁住房需求集中于交通便利、租赁设施相对完善的成熟区域或者产业园周边，租房需求的核心偏好是车程较短，离工作地足够近。相反，新增土地供应一般远离市中心，出让的自持用地也多是配套并不成熟的区域。

　　长租公寓与“二房东”有四点不同

　　长租公寓的出现，也带来了关于长租公寓与“二房东”是否类似的讨论，尤其是自如和相寓两大品牌，旗下都有不少是从房东手上收来，签约3年以上的房源。这些房源经过中介的装修后被以更高的价格出租，赚取差价。

　　对此杨现领认为，一个事物的出现有其必然性，通常是社会发展运行的产物。虽然在包租模式下长租公寓与二房东都是以赚取租金价差为盈利模式，但是两者出现的时代背景完全不同，二房东出现于上个世纪末，主要解决了1998年“房改”后广东沿海务工人员的“没房住”问题；长租公寓出现于2010年以后，主要解决的是随着90后的崛起及人们消费升级需求下的“居住差”问题。目前租赁市场的痛点是一线城市房源供给不足、房源品质差、虚假房源多、租期维修责任不明确等。

　　长租公寓企业有别于二房东的优点在于以下几个方面：首先，能够有效盘活房屋存量，增加市场房源供给。目前北京的市中心有很多位置还不错但是楼龄较大的空置房源，这类房屋可住性和可居性都较差，长租公寓企业拿房后可以进行标准化的装修和美化，提升房屋居住品质，盘活该类房源。此外，对于集中式公寓，市区内废弃的宿舍和厂房都是他们物业获取的目标，通过对该类房屋的改造能够有效增加市场房源供应，缓解市场房源供给不足。

　　其次，通过对房屋的装修美化提升房源居住品质，且有公司信用背书，房屋的装修质量显著高于二房东。第三，长租公寓企业的房源真实，价格透明，不会出现类似于二房东通过低价虚假房源吸引客户的行为。最后，二房东对于租期内的维修责任通常响应不及时，甚至没有租期服务，而公寓企业与客户之间在租期的维修和租期服务上有明确的责任划分和保证。

　　租金虽然贵 但开发商却不赚钱

　　此外，繁荣背后，长租公寓的发展模式，也隐藏着诸多隐忧。

　　最大难题是“不赚钱”。事实上，长租公寓的价格并不便宜。以万科泊寓-劲松店为例，提供的2种户型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一厅LOFT月租金最高6000元。而即将面世的龙湖冠寓，据悉小户型的单间公寓价格也达到了近6000元。

　　但即便如此，由于房价的因素，仅仅依靠每个月的租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。一位长租公寓负责人告诉北青报记者，虽然公司有资本的投入，但收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。即便是实力更加雄厚的房地产企业，其下属的长租公寓也仅仅处于试验阶段，并未大规模扩张。

　　尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高。

　　在杨现领看来，相比较而言，分散式长租公寓就更加灵活。这些租赁物业都是从房东手里租来的，通过装修和运营来赚钱，虽然也会在前期投入不菲，但相对重资产的自持租赁，成本还是比较低。

　　根据链家地产研究院提供的数据上看，长租公寓的市场份额目前不足2%，主要集中于一线和重点二线城市，一线城市的长租公寓渗透率超过5%。以北京为例，普租市场的租客主要集中于25岁—40岁之间，占比超过70%，其中25—30岁之间的人群占比为36.1%，31-40岁之间的人群占比为34.5%。长租公寓的租客群体与普租市场基本吻合。结合居住状态来看，20岁以下的租赁人群中合租的比例占比66%，20-30岁之间合租的比例占比64%，31—40岁租赁人群则以整租为主，占比超过76%。这说明其实租赁是有生命周期的，人的生命周期自然形成租赁的消费升级。随着毕业、工作、恋爱、结婚、生子不同人生阶段，人们对房屋面积、租赁品质的需求是不断变化的。

　　杨现领表示，由于众多资本的进入，未来3至5年长租公寓很可能迎来一轮洗牌，能够继续存在的长租公寓必定会有其独特的竞争力。他认为，租赁市场目前是一个巨大的蓝海市场，这个市场将会围绕着租赁住宅的管理和运营形成一个完整的生态圈，这个生态圈里将会形成多元竞争的格局。首先，参与方多元化。过去该行业主要以中介为主导，未来一定会形成开发商、国企、政府、PE/VC、互联网、创业者齐聚的百花齐放、百家争鸣的生态圈；此外，资本形态多元化。政府资本、产业资本、金融资本都可以参与其中。

　　虽然现阶段有长租公寓品牌为了竞争，打出了应届生入驻返现1000元或零中介费的口号，类似于打车软件和共享单车那样靠补贴烧钱的模式，但却是很难在长租公寓市场奏效也很难持续的，相反，杨现领认为，运营效率的提升带来的集约化和规模化才是在竞争中取胜的关键。

　　文/本报记者 李桁