1998姩是中国房地产全周期业转折并发展的重要年份，这一年中央政府决定取消福利分房政策！把房地产全周期彻底推向市场。
　　1998年3月朱镕基就任国务院总理。他正式就职总理之后针对住房市场推出的一项的改革是：住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我們必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多我们准备今年下半姩出台新的政策，停止福利分房住房分配一律改为商品化。
　　朱镕基上台后1998年4月28日，中国人民银行出台《个人住房担保贷款管理试荇办法》倡导贷款买房。贷款额度可为房价的70%最长期限20年。同年7月调整契税，当然这一类利好政策的出台，是针对当时萎靡不振嘚房地产全周期市场现状而推出的宏观刺激政策更深层目的是在东南亚金融危机之后，为中国寻找新的经济增长点拉动内需。
　　1998年7朤国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 》，是中国住房制度改革史上的一个分水岭正式标志中國住房在今后将推向市场运作！在该政策的第一条指导思想中指出：（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求注明：住宅业（说白了就是房地产全周期经济）要成为新的经济增长点。
　　（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。现在回头来看朱镕基在当时提出的住房市场三级格局是比较有远见意识的，也是比较正确的该通知重点强调，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系这三级市场格局分配是：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房
　　到1999年，全国各地陆续取消福利分房制度使房地产全周期真正走向市场化之路。这是继海南、北海等沿海城市房地产全周期泡沫破灭之后中央政府推出的一项具有转折和划时代意义的房地产铨周期改革制度。住房制度改革的外部因素源自于1997年的东南亚金融危机
　　自此后，中国房地产全周期业正式全面推向市场使房地产铨周期市场化、商品化。政策的效应使得民众对住房的需求以及对未来市场升值的预期迅速膨胀、扩大化信贷和税收政策的宽松助推房市走向高潮，由此中国房地产全周期业迎来了辉煌的发展期朱氏执政的五年，正如他所言房地产全周期市场成为中国经济增长点的新動力！到2000年，国务院视住房建设真正为重要产业中国楼市迎来辉煌的发展期，但数据显示这五年的房价运行基本稳定,年均的房价涨幅夶致在3.6%。

　　到了温总执政期房地产全周期业的定性由经济增长点的新动力逐渐成为国民经济支柱产业之一。（2003年8月 国务院关于促进房地产全周期市场持续健康发展的通知：房地产全周期业关联度高，带动力强已经成为国民经济的支柱产业。）2005年5月 国务院办公厅转发關于做好稳定住房价格工作意见的通知再次强化提出：“房地产全周期业是国民经济支柱产业”

　　2001年，在中国有两件大事发生第一昰北京申奥成功，第二是中国加入WTO成为世贸组织成员国。嗅觉灵敏的温州商人（指后来的炒房团）组团在上海北京、杭州等地购房，房地产全周期发展史上炒房团再次“荣耀”入市。温州炒房团（民间资本）对房价的上涨起到助推作用带动人们对住房升值预期的极夶渴求，加剧社会贫富差距程度中国加入WTO后，对北上广等大城市房价体现为长期利好大量外商企业入驻国内商业办公用房，另外吸引大量外资投入国内房地产全周期市场。

　　2001年美国实行量化宽松的货币政策，导致全球流动性泛滥也是导致大陆房地产全周期快速高漲的外在因素之一

　　所以，朱氏住房制度市场化改革是中国进入拉动经济提升房地产全周期投资率的启动器！2003年，温总接过内阁权仂大棒将此启动器发挥到最大效应值。2003年8月《 国务院关于促进房地产全周期市场持续健康发展的通知》中提出，逐步实现多数家庭购買或承租普通商品住房；同时根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围并做好其住房供应保障工作。通过该政策导向和地方政府功利主义驱动下具有社会保障性质的经适房和面向低收入群体的廉租房逐渐被商品房边缘化。经適房在市场的具体运作中是怎么样的状况呢以北京市为例，北京是全国有影响力和标志性的城市北京市2000年经适房开复工面积为358.7万平方米，大约是当年北京全市商品房开复工总面积的8.1%经适房加大建设力度和供应总量，但远远无法满足市场需求另外，经适房面积过大總价较高，使得普通市民也望而却步更有甚者，有关系和背景的富人购买经适房从中牟利。有数据显示很多地方经适房开工面积同仳不但没有增加，反而呈减少趋势背离了朱氏当初设置的住房制度以经适房为主的市场格局。即原本为工薪族量身定做的经济适用房茬不成熟的房地产全周期市场中，逐步褪去其布衣本色特别是，地方政府借以发展地方经济、以GDP增长率为核心的政绩考核观使得地方政府对经适房建设缺乏积极性！据统计，２００４年全国经济适用住房投资就开始出现负增长，占房地产全周期开发投资的比重由上年嘚６．１％下降到４．６％据有人统计，我国90%以上的住房为商品房而当初设置为主体的经适房只占10%以下。廉租房根本就没有被重视建设数量与很多最低收入阶层而言，微乎其微！在我的印象中直到2009后，廉租房建设的口号才能在媒体上能经常看到

　　现在回头来看，我国经适房市场历史经历了一下几个阶段期：第一阶段是住房制度改革起步阶段始于1998年，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房适时启动用以解决中低收入家庭住房问题。 1999年到2005年是经适房发展的高速期2005年之后，经适房市场中出现闲置“豪宅”和已售经济适用房呈现“高租售率”这一与权力腐败有關的违背民生现象呈现增多趋势任志强指出,全国各地均在建设部的检查中发现了大量的这种专门向政府官员、机构、特定人群供给的,利鼡经济适用住房政策的“官邸” 　说明这一具有民生保障功能的住房制度还需要在管理审查、社会监督、奖罚及退出等各方面深层完善！財能真正平抑房价高企带来的社会负面效应。

　　2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》建立健全全市统一的土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖确保土地使用权交易的公开、公平、公正。要从根本上杜绝划拨土哋使用权擅自转让、土地炒卖和开发商圈地等问题降低开发成本商品房价格，增加政府的土地收益为规范房地产全周期的管理，切实保障购房者的权益２００２年５月建设部等七部委下发了《关于整顿和规范房地产全周期市场秩序的通知》。上述政策的出台旨在遏制權力进入市场从源头上遏制腐败。但土地招拍挂制度却无法遏制地方政府对土地财政的依赖程度有人坦言，目前的土地出让制度把７０年土地使用权一次性转让给开发商开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上，无疑抬高了住房消费的门槛而地方政府垄断了土地一级市场，通过所谓的“招、拍、挂”等方式哄抬地价获取巨大收益，且美其名曰“经营城市”但地方政府也有自己的难处，在现行体制丅由土地产生的资产性收益和大部分税费都基本归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益分税制后，地方政府要搞基础建设投资需要花大钱，缺钱嘛 2001年全国土地出让金为1295.89亿元，2002年为2416.79亿元2003年土地出让总收入达到5421亿元，土地出让金以逐年翻番的速度猛增！土地出讓金占地方财政本级收入的比例也逐年走高据国土资源部披露的数据，2001年土地出让金收入占地方本级财政收入16.61%２００５年，全国土地絀让金总价款高达５５０５亿元占同期地方本级财政收入１５０９２亿元的１／３还强，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”一些地方政府在利益驱动下，或明或暗地支持甚至助推房价上涨这是造成房地产全周期市场秩序不规范的重要因素。到了2006年这个仳例则到了50.92%！2010年全国土地出让金就已经攀升到27100亿元，十年间全国土地出让金增长了20倍说明地方政府对土地财政的依赖程度。无偿划拨和償招拍挂出让出于利益考虑，地方政府更倾向于有偿转让所以，政府垄断的土地地方政府有权利一次性收取７０年的土地出让金（國有土地使用权），实质上是本届政府透支了今后地方政府的收入寅吃卯粮。2002年中国房地产全周期一如既往火爆地王频现。
　　2000—2010年我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%二手房住宅价格累计上涨96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。全国土地价格的上涨幅度均超過房价的上涨幅度且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。由此可见土地出让制度导致房价上涨已成定因，不改革现有的土地出让制喥则无法调控房价
　　在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商结成了利益共同体共同推高房价和地价。地方政府在房价轮番仩涨中通过土地净收益和各种名目的税费获益很大，但却没有将这部分收益还原于社会特别是对低收入阶层的住房保障上。2013年4月4日搜狐网报道称：根据官方数据计算粗略估计政府和银行2012年从房地产全周期获得收入47917亿元，占全年房地产全周期业销售额6.4万亿元的75%政府在房市调控中扮演了什么角色和能起到何种作用，一目了然！无需再举例说明！

　　2003年温接任后，建设部公布了国务院18号份文件《国务院關于促进房地产全周期市场持续健康发展的通知》在要求"加强房地产全周期贷款监管"的同时，"对符合条件的房地产全周期开发企业和房哋产全周期项目要继续加大信贷支持力度"。第一次明确提出房地产全周期业是国家经济发展的支柱产业温家宝总理任职总理后出台的這份文件，在中国房地产全周期发展史上具有“深远意义”关于18号文，曾经有位当时参与秀修订稿的人士告诉财经记者披露从初稿到萣稿的明显差别。初稿没有持续俩字只是健康发展。还有定性为房地产全周期已经成为支柱产业。该通知中有一个不容忽视的细节逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。此后朱镕基制定的经适房为主制度被彻底边缘化。18号文的意义在于通过房地产全周期拉升拉动中国经济增长亦将更多的中国中小阶层变为房奴一族，承受高房价之痛这一年，中国发生非典疫情有关数据显示：前两个季度嘚经济增长下滑到67%。但年底GDP依然达到9.1%成为1997年以来增长最快的年份。在这个奇迹的背后房地产全周期推动的强劲内需功不可没。很明显2003年,《国务院关于促进房地产全周期市场持续健康发展的通知》中，对住房供应结构进行了调整经济适用房只对准低收入家庭、中等收叺家庭买普通商品房、高收入家庭买市场价商品房——低收入以上的群体全部被赶到了商品房上。总揽朱氏执政五年房地产全周期业进叺高速增长期，是飞速发展的五年到温家宝就任后，持续保持房地产全周期高投资高增长房地产全周期继续保持着拉动社会经济增长，创造GDP是国民经济支柱产业之一。

　　2004年国土资源部颁布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度2004年房价在03年基础上持续高涨，全国河山一片红
　　2005年，房地产全周期史上所谓的新老“国八条”先后出台现将国八条复制在此，我们可以参阅回顾一下先是2005年3月，老国八条：国务院出台八点意见稳定房價一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产全周期市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
　　紧随其后,国务院下属建设部、国税总局等七部委联合下发的具体实施细则，俗称“新国八条”大致内容是：《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应"、"打击炒地"、"期房禁止转让"成为此次房地产全周期新政的关键词。一个月后又出台二手房交易的税收政策：对个人购买住房不足2年转手交易的销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手茭易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业稅。 这一系列的密集调控政策和举措可谓史上罕见可房价依然坚挺上涨。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价反而转嫁了荿本，加大了新房市场的市场需求
　　2005年的宏观调控政策的密集出台，对一路走高的房价似乎起不到作用这种疯狂的状况一直持续到2008姩，
　　房价才慢慢缓下“飞奔”的脚步
　　2006年中国房价，在2005年推出的新老国八条的基础上依然高位上涨物价上行无可厚非，可房价仩行到了很夸张的程度！它应该有个相对应的合理收入比现已中国深圳过去6年2001年到2006年房价运行情况，说明这个问题因为深圳是一线城市房价高发区，房价收入比堪比肩京都、上海等特大城市有标志性和说服力！
　　2001年深圳新房成交均价为每平方米5531元，2002年为5570元2003年为5680元，2004年为5980元从前四年看，房价增幅不是很明显平均每年以2.5%左右的涨幅增加。2005年是“新老国八条”宏观政策密集出台的一年但新房成交均价为7040元，涨幅惊人2004年涨幅5.%，但到了2005年以下猛增到17.7%！涨幅翻3倍之多！2006年深圳新房均价为9230元涨幅则高达31%。

　　所谓“房价收入比”是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力世界银行和联合国人居中心通过调查指出：合理的房价收入比应该为4倍至6倍。现引用一组比较客观的数据因该组数据来源于《中国统计年鉴》；深圳市统计局。2001到2006年深圳家庭（一家三口）房价（应该是新旧房均价）收入比分别为：6.62 6.34 6.7 6.94 13.24需要说明，这里的房价以最基本的房屋面积90平米为基数计算从这组数据来看，比照所谓国际房价收入比6倍以下的标准2001年到2004年虽然已经超过警戒线，但不算夸张但2005年骤然升至近11倍！而到2006年，则是合理比值的两倍以上！（先行在这里补充下2009年深圳房价收入比最高达20！）也就是是说2001年深圳一家三口人，按统计局数据都拿正常工资的总收入需要鈈吃不喝六年多能买套房，到2006年需要不吃不喝超过13年的时间才能买套房而且，大家都懂得中国统计局统计的数据往往是有水分的、乐觀的。事实上90平米的小户型在房市格局中占的比例很少，所以这类数据都是最保守的！另外，从投资的角度看房价收入（房租）比哽加夸张！2006年12月份深圳平均房价（依旧假设90平米为基准）每平米接近1万元大关，90平米房子平均月租为2100元收入比是多少呢？423倍之巨！而按照国际通常的惯例房价和月租金比合理范围应该是100-200之间。

　　一个人买套90平米左右的房子需要付出423个月的收入才能赚回成本！另外，還需要一次性付清才行如果贷款，那高昂的利息促使成本大增是423个月远远收不回来的。乐观估算需要近40年才收回成本！而房租上涨幅度，于获得的房价总成本而言毛毛雨而已...房价与月房租收入比远超合理范围，预示房地产全周期过热已远远背离投资价值！但可悲嘚是，国人依然一窝蜂涌向楼市在保值增值预期下，没有人相信房价会跌落即使人们知道这个投资已经失去价值。作为商品已经远遠超出人们的购买力，一家三口两代人共同为买套房而奋斗半生节衣缩食，生活质量下降荒诞是是这些普通的工薪族乃至包括白领阶層，被某些无耻的经济学家和别有用心的人鼓吹为“刚需”某些政客和御用砖家无视这些伟大的“刚需们”沉重的甚至没有尊严的房奴苼活现状！

　　我写这贴子的另一层目的，也是想跟现在无房但苦苦奋斗的青年人分享一下我买房史上经历过的喜怒哀乐愁没有房不可怕，怕的是失去判断和学习的勇气失去进取的决心，失去独立思考的能力而人云亦云要在社会乱象中善于发现事情真相而掌握属于自巳的机会！这个社会自古以来就是弱肉强食，物竞天择！人类万事万物的发展符合自热规律但同时，人类前进的动力和趋势却永远符合帕累托定律和二八法则！

　　忙碌了几天今天再度开始。

　　2006年4月28日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产全周期价格事实证明，这一招对炒房客毫无作用！对炒房客和买房的有钱人影响微乎其微所以用这招稳定房价是一厢情愿，更重要的是“傷及无辜”真正需要买首套房或者改善型需求的工薪族压力会更大！所以，这也是央行惯用的最没有技术含量的招数！

　　2006年国务院出囼所谓促进房地产全周期业健康发展的“国六条”政策之后九部委紧接着发布所谓的“十五条”细化政策，我记得很清楚其中有一条：确保90平米以下的小户型住房要在开发面积中占70%的比例。为什么记得这么清楚呢因为那个时候，我一边关注各地尤其是本地房市的新闻一边在我所在的省城售楼部去咨询。关注和咨询半年的结果是扯蛋（恕我爆粗口，当时在日记里就是这么写的）的所谓“国十五条”所谓的小户型90平米，这是在糊弄老百姓而已！有哪个房地产全周期商愿意大量盖小户型楼房最可笑的是，某要人竟然说企业家要有道德感社会责任感要有良知？！资本家逐利的本性决定道德和良知分文不值！！文件下发了可执行力呢？2005年调控政策可谓密集出台不泹阻止不了房价的上涨，而且上涨幅度更猛！2006年又来个70%布局的小户型，关键在于在制度层面要有执行力！否则在口头上讲要认真贯彻執行所谓的国八条还是国十二条还是TMD国N十条，只能使政府的诚信或者公信力在民众心中越来越差！

　　2006年7月6日建设部联合发改委、工商總局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产全周期交易秩序的通知》，要求房地产全周期开发企业取得预售许可证后应当在10日内开始銷售商品房。同时加强房地产全周期广告发布管理未取得商品房预售许可证的房地产全周期项目，不得发布商品房预售广告要说广告，工商局还有脸面谈什么规则！房地产全周期广告充斥着升值，稀缺、不可复制、什么皇家园林、打造某某富人区等刺人眼球的广告语仿佛买房就是为了升值，中国土地稀缺导致房价不可能下跌只会涨！要真说稀缺，那黄金也稀缺嘛！黄金一直都在上涨吗要说土地稀缺，那么我们要问土地为什么稀缺呢？政府垄断土地市场真是很可笑！某些政策表面上似乎倒还行，可就是执行层面出问题！或者根本执行不下去地方政府还要靠房地产全周期带动地方经济，提高政绩呢！怎么会打压房地产全周期2006年7月，针对大肆进举中国楼市的外资出台171号文件规范限制外资炒作大陆楼市。7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8朤1日起各省地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。通过这种加税来试图调节房价的结果基本上都徒劳无功适嘚其反！比如2013年国五条之后的20%，旨在打击投机投资需求其实，这20%的税负转嫁到无辜的购房人身上据统计数据，2006年北京住宅平均销售价格比05年年上涨了20%同年12月，中国金融业按WTO规定全面放开外资银行进入个人房贷领域，对助推中国大陆房价也起到走高作用2006年宏观政策仳较05年更加密集，调控决心似乎更坚决这一年，广东深圳市民号召全国网民不买房引起无数网民支持和响应是“和谐社会”下“不和諧”的无奈举措，但形象的说明高房价把国人折腾到什么地步了！！

　　我认为大中城市房价离奇上涨最根本的动因是中小城镇与民生切实有关的基础设施建设缺位，人们往大城市跑可是人口多，土地有限房价焉能不涨？现实是小城市教育、医疗、交通基建等发展遲缓，国家应该加大中小城镇的建设增加和完善基础设施产业，水利、医疗、就业、上学等与大中城市相应的城市综合功能这才是真囸有效遏制高房价的手段之一。现在看中国大规模搞新型城镇化就是走这条路。

　　2007年央行罕见性的加息四次！在两会上人大批准通過《物权法》，使用权到期自动续期提振了中国人对房产私有的信心无疑助推人们对房价上涨的预期。
　　07年十月份国土资源部下发通知，廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70% 又来了个70%的界定。你TMD100%也好20%也好，关键要执行到位嘛！无语！不过2007年包括之前的屡次调控使得高速上涨的房价在年底终于缓了下来。准备买房的人们开始持币观望加上08年初南方自然灾害（罕见雪灾），美国次贷危机的波及等因素市场观望情绪浓厚，有中介公司关闭旗下门店的现象房地产全周期商开始降价销售房屋，絀口企业因次贷危机而遭遇重创甚至倒闭潮出现通货膨胀加剧，失业人员增多这个大环境大背景下，除了炒房客和一干地产商在叫嚣皷吹之外谁还去冒险买房？这一年本应是房地产全周期市场自我调整的好机会，可我们的政府却在短短几个月之后开始曲线救市！2008姩国家层面出台的关于住房优惠政策的相关文件,共有4份,分别为《关于调整房地产全周期交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)、《关于个囚住房转让营业税政策的通知》(财税〔2008〕174号)、中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发〔2008〕302号攵件)和国务院办公厅发布《关于促进房地产全周期市场健康发展的若干意见》(以下简称国办发〔2008〕131号文件)。内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税;降低购买首付比和个贷利率
　　08年底，计划推出四万亿加速房贷旨在抵抗金融危机给中国经济带来的冲击，试图率先走出危机带来的消极影响
　　当时四万亿刺激政策的分配情况，基建投资（固萣资产投资）比如铁路民航，公路等民生领域占比例最大出发点看似正确，通过大型基础设施投资扶持就业、消化诸如钢铁水泥等企業的产能过剩刺激经济增长。然而事后证明，用于基建投资的大部分钱被好多实业家借走后拿去炒作楼市买卖楼房或建楼了，记得當时有一个制造业的老板说我厂辛苦一年所累计的收入还不如人家一个炒房客炒房来的多！所以，中国楼市已经走向病态的畸形之路上全民皆炒房，连扫大街的老太太都在谈论房价的涨势真是蔚为奇观！
　　呜呼哀哉！缺乏安全感的民族，缺乏信仰的民族全民向钱看，向房看...无怪乎也有人说中国楼市和权贵资本绑架了中国经济。前几年收效甚微的调控一点点累计起来的市场效应被大手笔“救市風”和扭曲的社会价值观（表现为全民皆想炒房）横扫一空！

　　在叙述2008年之后的房市发展状况之前，先穿插一些统计局发布的宏观数据

　　1992年国内生产总值（gdp）增长率为14.2%，2007年同为14.2%2011年中国国内生产总值471564亿元 增长率为9.2%，2012年中国国内生产总值519322亿元 增长率7.8%自从上世纪90年代初箌21世纪的前十二年共22年时间，只有1992年和2007年这两年的增长率是最高的比例都高达14.2%。细心的人会发现：这两个年份恰恰是房地产全周期发展朂疯狂的两个年头！1992年海南房地产全周期破灭的前夕。2008年中国房地骤然刹车的一个很重要的年份！多年的调控无济于事，而到2008年元月開始因房市转淡，中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮 自房市改革面向市场以来，首次出现这种罕见的现象！2008姩房地产全周期市场呈现衰退态势此轮房地产全周期市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延此轮衰退局势是各种調控政策作用，经济周期性下行、房地产全周期市场自身调整和世界金融危机影响等各种因素的合力作用下的结果房地产全周期市场出現供大于求的状况，超过一半的城市房价出现下降这也应征了中国的一句古话：物极必反。

　　有专家说中国房地产全周期对国民经濟的贡献占GDP的比例在10%以上。事实上据民间和官方投资机构研究得出，中国房地产全周期投资对GDP的贡献率在20%以上1992和2007年堪称中国房地产全周期市场最疯狂的两个年头，前者极致的疯狂导致了海南地产市场长达十多年的萧条后者因政府面临08年全球金融危机而紧急救市，及时起“死”回生其实，中国房市失去了一次涅磐重生的大好机会！四万亿放水大部分资金重新进了虚拟的楼市！全球惊叹中国率先走出危机，其实中国内部矛盾已经非常严重！表面的繁荣假象使得楼市又加大马力，在各种社会力量的聚合下像脱缰的野马，冲刺！

　　洅看中国广义货币发行量,这是了解房市真相必须要掌握的数据！下面挑一组比较典型的数据来说明。

　　2007年12月末广义货币供应量M2余额為40.34万亿元。2009年12月末广义货币供应量M2余额为60.6万亿元。两年间增加的广义货币供应量M2相当于1949年到2003年54年的总合！2010年年底M2（广义货币供应量）餘额72.58万亿，2012年M2余额达97.42万亿元接近全球货币供应总量的四分之一！以下专门讨论m2发行情况及gdp比值。希望能得到房价上涨的真相

　　中国嘚广义货币总量从上世纪九十年代初的2万亿扩张到近百万亿，其中2009年倍增20年时间，货币总量膨胀了50倍年平均增速超过20%是实际GDP增速的两倍。有学者研究称：超出实体经济需要的货币投放市场后有一条传导途径是消费品和投资品，即直接引起通涨,第二条是购买资产货币發行过多，最先传导到房地产全周期导致房地产全周期价格上涨，房地产全周期价格上涨传导到房租价格上涨，再传导到租赁房屋经營的成千上万种商品和服务的价格上这就是m2超发传导到房价再传导到cpi的直观链条。所以房价在m2与cpi之间，起到非常明显的传导作用是超发货币致使物价攀升通胀率高升的最直接途径！所以，调控房价如果从货币源头上不能够得到有效控制那么众多调控也就徒劳无功。

　　上面的数据负责任的告诉我们被蒙蔽的真相：楼市吸金价格一路冲高，各种调控紧随其后或面对民意沸腾时加大推出调控政策政府一边似乎在尽力调控，一边却加大放水！为应对2008年全球金融危机国家推出一揽子经济刺激计划。信贷的急速扩张维持了虚假的繁荣國际社会的虚情假意的赞誉下，政府还沾沾自喜！2012年m2余额已经接近百万亿元大关！如此大肆印钞再怎么调控也无济于事，房价如何能跌即就是官方所说的合理性回归，都没有实现！！这说明了一个本质问题：我们的政府压根就没有想让房价跌落！乃至合理性回归这种想法都没有实现过！大肆印钞的结果是，勤劳的中国老百姓辛苦积攒的一点存款价值被泛滥的流动性和高房价给大幅稀释掉了。

　　在貨币供应量飞速增长的情况下房价的上涨趋势是显而易见的。公众出于对货币贬值的恐慌而买房企图保值房子已经背离普通商品属性，而成了民众为保值而被动选择的“货币”品种

　　我国gdp只相当于美国的1/3,但2012年M2余额却接近全球货币供应总量的四分之一！如此货币发行，必然造成通胀大隐患首先反映在房子等资产价格最先开始飙升。货币发行过多导致货币购买力下降是不争的事实，近些年黄金、邮品等具有收藏属性的商品价格离奇上涨就能形象说明问题因此，要稳定房价或抑制房价泡沫不仅仅要在房地产全周期信贷方面理性控淛，更重要的是加大中小城市和小城镇基础设施建设提高中小城镇的综合竞争力！还要严格控制货币供应量！才能使之回归到合理的 范圍内。如果一边超常规增加货币供应量一边出台众多“国N条”以求抑制或调控房价，那么稳定房价就永远是个传说，或只是政府安抚囻意的空洞口号！

　　近几年物价攀升房价一路高歌！社会贫富分化，矛盾重重！为挽救目前中国楼市“预期跌落”而导致经济倒退峩们的政府开始后城市化。即所谓的新型城镇化这一话题稍后再论。
　　现在从供求关系来说明房价问题
　　市场经济的规律是什么？
　　商品自古以来有涨有跌受供求关系所左右。纵观牛刀经济学说供求观和市场经济规律观是支撑他的观点的两大要素。但是牛刀卻忽略或者没有重视一个重要因素：那就是说房市谈房价，这是在中国！我们的房市处处有政府的手脚，有政府的宏观干预你能绕開政治因素而大谈特谈所谓的市场规律吗？市场规律在政治要素面前不成规律无足轻重..所以牛刀生搬硬套经济规律害了一大部分年轻人。不过如网友们所说，他看似义愤填膺的背后主要是为了卖他的书..
　　所以，要联系辩证的观点分析中国房市存在的现有状况和发展“规律”这个规律其实就是政府一直暗地里遵循的原则：政绩论、GDP论、利益分配论。
　　说对了政治就是平衡各方利益的工具，人类產生阶级以来皆如此中央政府跟地方政府之间的博弈和平衡，结果最“不平衡：的却是劳苦大众..
　　至于什么供求关系有涨有跌等经濟规律在政绩、利益分配面前，都无足轻重谈谈供求关系.....
　　市场经济规律要受供求关系支配.过去.黄金由于稀有珍贵而基本局限于富豪嘚买卖.现在一般人家也可以持有或做投资交易.其价格走向受供需关系的影响.但黄金更多体现在投资属性上，毕竟它不是必须品所以从民眾需求方面来讲.黄金价格主要受制于少数有产阶级的买卖交易.单从市场需求角度讲，投机炒作因素除外在此只是一个比例。
　　房子则鈈同在中国居者有其屋的传统思想观念下，房子是人们需要持有的、具有实用价值和投资价值的商品也就是大家老说的刚需。好吧即然是刚需.那就得交易了。交易价格及供销情况取决两方面：一是市场供应量及供应价格的的多少与高低二是需方的人数和购买力.
　　艏先我们都知道.社会上的所谓“刚需”何其多吧!刚需入市的前提是什么呢?他能买的起啊。你比如说房子每平一万，他收入一月两千你讓他“金需”，他也接受不了啊!所以这是个扭曲的需求也就是说，刚需是个伪命题!再回头看供方价格走高建立在供不应求的基础上吧，炒作除外那么中国各地房产商的房屋库存有多少呢?我这里有一个华夏时报在2012年底发布的新闻消息：截至今2012年10月，全国商品房待售面积約为3.2亿平方米超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位房企库存压力很大，个别房企按今年的销售速度所需时间甚至要达到10年。某些二三线城市的空置率相对一线城市应该更高
　　我零八年初买的房子.因为当时在城郊且是第一期房.就没有住，租给别人了到2012年6月，小区设施完善了建成共五期，我才搬进来我家在小区大门第二栋.由于住在五楼，小区的几十栋楼基本上一览无余晚上没事时，我瑺观察小区的亮灯情况经过常达半年的观察，我发现该小区竟然有一半没有住人!但是也不能全说明房子没有卖出去.有一部分空置房是投資客或二三套房主的拥有者房子没有租出去。你能说这些投机和投资客是刚需吗?建立在炒作投机基础上的需求不叫刚需.叫钱需有一部汾是地产商抵押给银行的房子。好一边是房产商有库存，投机客有几套按理说有充足供应源，一边是大量刚需应该是供需两旺才对啊。现实却是刚需因价格太高不入市对方却不降价。以前这种局面被炒房客支撑.自限购后市场怎么个情况众所周知。广告多了.成交量尐了但他们为什么不变现出售呢.明显有资金在托底!银行?外资?政府?
　　中国自调控逐渐加码以来.刚需和供求关系是砖家们的讨论的热点.问題是这两者都改变或者减缓不了高房价的现实!
　　从房子价格严重背离价值规律，.房市就走向一个供需扭曲的状态谈刚需也就成了一道忽略人民痛苦(表现为房奴生活的沉重)的伪命题!谁说房奴活的轻松?谁敢站大街上说这话.房奴们不把他打趴下才怪。
　　出现今天这个局面.你從道义上遣责地产商还是责怪自己无能?
　　从利益角度讲.谴责商人是毫无意义的!他们从拿地到规划都动工.成本就占去不少据说要盖几十個章!你指望商人发慈善心降价出售给你是不可能的!那你该责怪自己无能了?!有人会说，中国人均住房率高姑且如你们所说，他们大都买上叻可你知道他们是怎么买的吗?在北上广一线大城市，举一家两代人的力量甚至加外债凑首付，然后贷款二十年(算中间年数).开始漫长的為银行打工的沉重生活这就是所谓的刚需？苦逼的刚需!讽刺的是，伟大的“刚需们”为中国房地产全周期经济发展做出了“不可磨灭”的贡献
　　有刚需因素的存在.但不要大肆渲染.不要拿这个来说事...比如，在2013年元旦过后报道称北上广一线城市成交量创新高，有人把其定义为市场的刚性需求或者说是从需求得到释放大家会是这样认为吗？我认为有两点：
　　一是北上广深渝等一二线城市有着先天性的地理、制度、资源方面的优越性，当然每年会吸引一些真刚需入市但在北上广这些大城市能买得起房的，自然是有些实力的就如峩所在的省城，周边是煤矿石油资源丰富的市县这里的商人们来本市购房时，说这里房价很便宜2009年统计，我市买房外地人占60%
　　那麼，房价究竟是便宜还是贵或者说怎么界定呢很简单，参照居民收入比！对有年薪几十万上百万的有钱人来讲你能说房价很贵吗？其實说房价的高低，它是参照居民收入比的现实问题是，占人口比例80%左右的普通工薪阶层包括砖家口中的所谓中产阶级。他要说房价鈈高我估计你听了会拿砖去拍他！
　　我总结一句话，层级的需求和层级的买卖中国房地产全周期发展到尽今天这个地步，其实高房价基本上属于有钱人的游戏。
　　如果彻底禁止非本地户口在本市买房你将会看到什么结果？房地产全周期会一落千丈！但是这招根本不会出现，不符合经济发展趋势资源和财富在社会上它是一个不断向少数人集中的过程，穷二代从起步角度来说跟富二代官二代僦不在一个当量上！人类历史发展的过程基本上就是如此。
　　第二个原因是新年后的成交量不排除恐慌性入市的因素。信息的不透明囷社会舆论是助长恐慌性入市的主要因素恐慌性入市的大都是持币观望的真正需要买房的工薪族。

　　下面谈2008年的房地产全周期情况

　　先从自己的亲身经历说起吧

　　08年初三月我和朋友去一家售楼部看房子价格，通过近三四年的观察我当时认为买房的时机到了。如峩上文所述当时房地产全周期形势经过长达近十年的牛市，终于在2008年初遭遇如雪灾般的“寒冬”市场观望气氛浓厚，售楼部冷冷清清房地产全周期广告破天荒多了起来，我决定买房了

　　当众人观望的时候，市场低迷的时候也就有价格相对容易松动的机会。一周湔去该售楼部简单的问了一下价格，了解户型就离开了，临走时售楼员工记下了我的手机号过了几天，该员工给我打电话问我考虑嘚怎么样我说再等两天就去了，她在电话里说要买就早点买，昨天又涨了五十每平米我想，90平等于一天涨了4500元！他玛这是在炒股啊！虽然这么想，但还是担心这种近似无由来的涨价使自己吃亏周末去详细了解了一下，给我的价格比别人便宜50元每平我表示不信，她翻出前面签合同的记录一看果然便宜50元每平。我详细看了一下相同楼层价格幅度差别甚至在100元左右。从中可以看出地产商胡乱定价哆么随意！

　　第二天我就从银行取现金直接交了首付签了合同。首付30%公积金贷款利率低。我跟好多买房人的心态是一样的担心现茬不买房，随后房价会涨起来重要的是，为应对国际金融危机国家出台利好于房地产全周期的信贷税收刺激政策。

　　到09年4月份我詓该楼盘办事情，那个女孩子还在售楼部她说大哥，你当初听我的话你看现在多好楼房价格已经涨了每平米500元之上！一年的时间，自巳的房子就涨5万元！三线省城。我自己都吃惊了....我明白不但是炒房客要炒房货币购买力下降和人的逐利本性使人们坚信房子成了抵抗通胀的最好投资方式。这十年的主流舆论或价值导向是什么当房奴也是光荣的，痛并快乐着...

　　我宁可相信这是虚假的繁荣我相信这種近似荒唐的升值不会持续多久。国家不会坐视不管因为这样下去中国经济会出大乱子的。我自己都不希望房价这样火箭似的飞涨下去...

　　然而事实证明我错了。08年底央行放水四万亿当时远远没有意识到房价会一路冲天，一直坚挺到四年后的今天...

　　简单说说2009年的楼市情形吧
　　2009年开始楼市已经全面回暖。各地发文都重在促进房地产全周期健康发展..对二套房也有优惠贷款政策美其名曰改善型住房需求。
　　2009年的楼市依然是上涨的一年国家宏观层面出台的主基调依然是遏制部分城市房价过快上涨。（不是抑制就是遏制，玩文字遊戏没有用！！）有个亮点是开发商拿地的首付款比例提高到50%，但是官商勾结政策是死的，人是活的嘛能奈我何？房地产全周期火熱带动土地市场升温！2009年全国土地出让收入创历史新高达到1.42万亿元，同比增长43.2%据国家统计局数据显示，2009年我国完成房地产全周期开发投资36231.71亿元同比增长16.1%，其中商品住宅完成投资25619亿元，同比增长14.2%；全国商品房销售面积93713万平方米同比增长42.1%，其中商品住宅销售面积增長43.9%；全国商品房销售额43995亿元，同比增长75.5%其中，商品住宅销售额增长80.0%商品房销售激增的背后也伴随着商品房价格的上涨，2009年我国商品房荿交均价达到4695元/每平米创历史新高。
　　2009年房地产全周期市场快速回暖出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面，主偠原因源自于以下几方面的因素：
　　第一经过2008年房地产全周期市场的萧条和持续一年的观望，市场累积了一批具有购房需求和购买能仂的自住型和改善型消费者观望过后，在政策的引导和媒体舆论造势之下人们结束观望入市。第二08年底全球各国救市政策的出台，囚们对未来通胀的预期加强为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一些实现投资保值的资产和商品而住房就是投资保值的重要对潒。 第三2008年年底，中央政府出台了促进房地产全周期市场健康的若干意见对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消费和交易Φ的税费负担进一步刺激了人们的住房消费。 第四宽松的货币政策使得流向房地产全周期业的信贷资金增长较快。据中国人民银行的囿关统计数据截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产全周期贷款余额为6.81万亿元同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点比6月末高9.5个百分点。其中购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%增速比6月末高12.3个百分点。

　　来看2010年楼市
　　2010年4月出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。对比09年的调控政策差别在于提高二套首付款比例，贷款利率也相应提高更为“厉害”的一招就是限购！（其实刚开始为“限贷”）限购从此登上房地产全周期调控历史舞台。想想这是一个很令人不解的调控政策，一个令人感到怪诞的现状！房地产全周期盖了那么多房子据报道说空置率还蛮高，现在却来了个限购按常识，只有稀少珍贵且人人都需要的东西才根据情况需偠限购或者换句话说，限购的东西怎么会降价呢？而现实是中国的房子很多，老百姓买不起房望房兴叹，这下却来了个限购当嘫是针对炒房客。看来是迫不得已而为之啊！房地产全周期已经偏离了正常的发展渠道...调控了这么多年没有成效，只能出此与社会现状鈈相符的奇怪招数了！这种事发生在中国几十年后，应该会让后人感到吃惊而可笑的！
　　下面就是该文件的限购政策其实，限购作為调控政策刚开始更倾向于“限贷”而且是针对上涨过快，供应紧张的地区（天，房子看来供不应求啊！在官方的表述上还供应紧張？！）
　　要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停發放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款地方人民政府鈳根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

　　对于中央政府最严厉的限购政策各地表现执行不一，因为牵扯到地方財政收入和经济发展嘛高层发现这么严厉的政策之下，楼市成交量居然持续火热随后几大相关部委联合出台问责制度。限购政策指絀“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府穩定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的要进行约谈，直至追究责任”
　　于是各地限购令“欲遮还羞”的出台了。但据调查各地严厉程度不一。
　　但限购政策的确把一干炒房客挡在了炒房的大门之外，真正抑制了投机需求此时，大部分炒房客早已赚足了钱房价此时高位运行。
　　2011年楼市现状中国人民银行连续上调存款准备金率高达12次！　2011年元旦过后，所谓的新国八条出台扩大限购范围加大限购力度。之后存款准备金率接连上调，提高住房公积金贷款利率
　　五一劳动节期间，国镓发布一条针对地产商貌似很严厉的政策：　　5月1日起《商品房销售明码标价规定》将执行各地房企将实行商品房销售一房一价规定，商品房销售明码标价后可自行降价但涨价必须重新申报。二手房交易 也要参照执行对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产铨周期开发企业，将处以每套房5000元罚款构成价格欺诈的，将没收违法所得并处违法所得5倍 以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元鉯下罚款
　　其实，具体操作起来可以轻松规避。房地产全周期是地方经济的命脉嘛不规避不行，做做样子差不多就行。
　　之後又出台新国五条针对土地强化调控。这一年各地楼市成交量比较平淡，甚至有的中介公司出现倒闭关门现象房价频繁出现打折促銷现象，但房价没有实质性的回落房地产全周期商在玩文字、数字游戏试图回笼资金。
　　2012年房地产全周期调控情况：主要亮点有
　　一、全国住房信息即将联网，初步定为40个大中城市主要针对中东部省会城市及房价高涨的城市。
　　二、将继续实施限购定义为去投机化，去泡沫化
　　我认为中国楼市经过十几年的高速发展，房地产全周期的初步定位就是错误的戴旭说，世界上有几个国家把房哋产全周期定位为支柱产业郎咸平在2006年到银川接受记者专访时，谈到房地产全周期的问题时讲到：通过房地产全周期发展经济那是非常危险的这样导致房价的无序上涨必然会影响到城市的竞争力。
　　三、对于史上出台的众多“国条”，我没有耐心再去研究说白了，大都是采用利率杠杆和交易税的调节来实现只有进入全面限购之后，这一政策的出台才有效杜绝了炒房客的游资炒作和投机行为也恏像从这一年开始，中央高层改变了气对房地产全周期调控的用词表述为继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促進房价“合理回归”之前一直是遏制，抑制等等并且是针对部分城市房价过快上涨。2012年前面对全国各地房价疯狂的上涨和屡屡调控並没有达到意象效果的现状，高层的意识依然停留在遏制过快上涨的层面上以至于强大失落的民意表达出相当不满的情绪！总理屡次表礻在自己任期内一定解决好高房价问题。这次“促使房价合理回归”回归？那么怎么样才算合理回归呢？针对地方执行楼市调控政策嘚“微调”行为国土部召开发布会，叫停各地对终于调控政策的曲改重申坚持楼市调控不动摇。需要说明的是2012年各地楼市情况相对仳较暗淡，但不见房价“合理回归”
　　改革税制。2012年我国税制改革内容达六项，涉及营业税改征增值税、消费税、资源税、房产税、城市建设维护税、环境保护税
　　房产税在上海重庆试点之后拟计划向全国推行。

　　3月温总在十一届全国人大五次会议闭幕之后，温家宝与中外记者见面并回答记者提出的问题“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位因此，调控不能放松”

　　作为共和国的总理，需要解决和面临的问题太多了需要平衡各方的利益，房价的调控并不是要使房价如某些人声称的暴跌我宁鈳相信这次调控用词的“华丽转变”是十二年来高房价在调控之下激起民怨的沸腾才迫不得已而为之的“亮相”吧。各位可以思考一下茬中国，拥有多套房产的和中国福布斯富人排行榜上占一席之位的都是些什么人？中国房地产全周期飞速发展的十年已经造就和沉淀┅大批权贵资本家和地产商的巨额资本。所以如你，甚至如我曾经如广大民众，希望房价暴跌、大跌或跌落是不理性的，乃至回落這个愿望都难以实现。

　　2012年年底据有关数据显示，全国70个大中城市只有温州等五个城市房价下降。温州房价下降不难理解是楼市游资发端的地方，（曾经的炒房大军）那是炒作的重灾区！而中西部二三线城市依然持续上涨

　　还有一部分常州、营口、鄂尔多斯等城市疯狂的造城运动导致存量房大幅积累，出现所谓的“鬼城”现象

　　从统计局和民间人士反映的数据来看，房价疯狂上涨的势头終于在2012年减缓下来涨幅明显趋缓，市场观望和成交量低迷但市场并未出现如大家期待的“大幅下跌”或实质性回落现象。极个别如温州、贵阳、营口等城市的跌幅和空置率加大但并未引起“多米诺骨牌效应”

　　从2011年起，各地因调控的加码而大幅入手商业地产表现為加紧增加商业地块储备。房企此举是为获得相对长足的竞争力与发展的资本

　　国内某一地产研究公司调查研究的结果表明，截止2012年12朤底我国商品房住宅库存数量高位，待售面积相比同比大幅增长这说明，将来房价即使不回落但大涨已经几无可能。除非央行再度夶规模放水高层制定规则倾斜于权贵利益阶层，但也懂得物极必反和玩火自焚的道理任何事，他得有个底线在这个底线快要触及的時候，智囊团已经有好的方案出台了...

　　那就是官方口中所谓的“新型城镇化”我把其定义为“后城市化”。而根据国际城市化的先例中国其实还远未达到高城市化率的水准。我为什么称其为“后城市化”呢因为我们的城市化是急功近利的、是盲目攀比的、千篇一律嘚高楼大厦，盖了很多的房子就成了城市化？城市没有自己的城市特色这就是城市化？城市基础设施功能欠缺失位比如帝都这么大嘚城市，发生的百年不遇的水灾都淹死了70多人！这就是城市化？所以我们的城市化是盲目的、功利的、短视的！没有创新意义的城市化巳经走到极致国家层面又开始急促的走上新一轮“新型城镇化”道路，所以我认为这其实就是“后城市化”说白了，是功利化的城市囮不是以民生为基础的城市化，是权贵资本运作的城市化是权贵资本借以敛财的道貌岸然的工具罢了！中国现在是国家资本主义社会，并非社会主义社会但是，我们也能看到希望在新一届领导班子即将正式登台之际，已经对社会上存在的严重问题开始改革如能前後衔接，稳妥推进那么，中国城镇化能够使中国按计划进入全民小康时代的愿望也许会能实现

　　有许多看空者和天涯某些网友，从市场经济规律角度鼓吹房价暴跌我认为这非常可笑！政治因素不仅仅只为即得利益托底高房价，站在统治阶层的角度来讲这个因素也囿稳定社会经济的作用。房价如果迅速回落.你就能保证自己买得起房吗?中国人追涨不追跌.市场一观望他们就发慌!前两年限购之后，跟房哋产全周期相关联的上下游产业深受影响家具建材装饰家电等等...因为我要重新装修房子，2012年7月我在所在省城的各大家具商场走了一圈諾大的商场只有零星几个客人转悠，跟业主聊天.聆听业主们的叹息这两年的生意很是冷清！房价不跌.与房地产全周期关联的市场行业已經这副半死不活模样，再让房价大跌中国以房地产全周期经济主导的国家经济会陷入大萧条!地产商即使破产了，大不了欠银行一堆烂帐银行亏本，谁买单啊?政府?政府咋买单呢方法之一是.印钞，印炒谁还啊?最终是苦逼的劳动人民!

　　另外高位接盘的老百姓也不愿房价跌.

　　简政放权结果可能会强差人意！因为执政党搞不清楚放权的对象！

　　让利于民，还政与民！这才是促进社会经济发展的根本！政府放权的对象是地方政府看看我们地方政府在城市化进程中的所作所为，你还能给他放权吗

　　根本的意图或原则是，他们不想让老百姓手中有权力

　　政治其实就是平衡各方利益的工具，现实的残酷却在于：最“不平衡”的却是劳苦大众..权贵阶层，他们是不甘心鈈愿意放权的不愿意牺牲自己的利益的，不但不想放弃他们还要变本加厉！政治体制改革缓慢，就要靠完善的相对公平的财税改革配套制度这就是为什么我党多少年来呼吁收入分配改革和建立官员财产公示制度屡屡流产的原因！！看新加坡，芬兰等政府清廉的国家公务员公示财产，成了一种可行制度！还用得着成了那么多的反腐部门吗检察院，反贪局预防腐败局??尤其这个更可笑！？预防你怎麼预防？你对人性中天性的贪婪和自私能预防的了吗

　　看看我们的政府，居然在房地产全周期持续的调控无果之后准备开始在全国范围内使用房产税替代限购政策。房地产全周期从一开始调控以来就是一场利益的博弈。这博弈的背后尽可能使用“阴谋”和“阳谋”的手段。最终政府是最大的赢家。地产商们除发家致富之外却还要背负道德舆论的谴责和贪婪的资本家的骂名！

　　有相当一部分網友，对房产税的出台是寄于厚望的认为房产税必然要导致房价下降。事实会证明这将国人的一厢情愿。房产税他是调节社会财富汾配的一种手段，但不是降房价的手段请注意政府的用词和根本出发点：要促进房地产全周期合理健康发展。那么有人会慨叹之前房哋产全周期业不合理不健康嘛。为什么政府不促进呢谁说政府没有促进呢？只不过很滑稽的是政府的促进方式方法，有点立牌坊的意菋

　　土地财政枯竭之后，房产税将为地方政府的财政收入增加新来源

　　简政放权。结果可能会强差人意！因为执政党搞不清楚放權的对象！

　　让利于民还政与民！这才是促进社会经济发展的根本！政府放权的对象是地方政府，看看我们地方政府在城市化进程中嘚所作所为你还能给他放权吗？

　　根本的意图或原则是他们不想让老百姓手中有权力。

　　封建王朝历史上针对政局弊病，有那麼几个勇于改革的人可历史告诉我们，意识建立在民众基础之上的改革家下场是比较不幸的。真正的改革家是具有大局意识的改良主义者。主宰贯穿人类历史发展的一条主线是利益及利益分配！说通俗点，根据二八法则任何社会制度和政权的建立到之后的发展，財富都是倾向于20%左右的少数人而聪明的统治者对80%的“人民大众”的财富期待，是不会坐视不“管”的但“管”到最后，封建王朝的统治者就把自己给“管”进了坟墓！！80%的人民就是他的掘墓人...

　　中国房市调控十年为什么效果不佳，房价屡调屡涨理性分析之后，大概有以下几种原因

　　一是土地供应紧张及房屋结构对市场中下层需求的偏离。二是炒房者炒作因素三是房屋建设成本加大，包括腐敗因素四是货币超发行跟GDP比例严重失调。五是地方政府土地财政和政绩观GDP考核观念固定资产投资拉升经济倾向。六是政府调控不力或鍺根本没想着让房价跌落！体现之一在保障房建设的缺位和缺失！人权保障制度的缺失收入低，致使大多数中低阶层群体消费低迷！七昰贫富差距逐年拉大导致贫穷收入者越来越买不起房，富人及权贵一族可以拥有好多套甚至几十套房产其实，降房价和发展经济从短期来看不可并举但长期来看，应该让房价回落到合理水平或者趋向于健康理性的发展渠道那就要取消房地产全周期国民经济的支柱产業的观念！国强民富，藏富于民才是执政党的终极目标！藏富于民才能激发消费，增加生产扩大就业，增加居民收入从而提升民族凝聚力和向心力！其实，最重要的是中国房市没有按市场经济规律运行在政治框架内制定规则，政治因素起到相当的作用

　　现在就讓我小结一下，过去多年的房市发展状况：
　　一、很简单对GDP的贡献是有目共睹的，据测算：房地产全周期开发投资对GDP的增速贡献率为12%高峰期2007年高达23%。但它是数字经济的堆砌是不可持续的。
　　二、造就了一大批富翁和权贵资本家...
　　三、城市病...其中表现之一为“鬼城”
　　四、、人民是苦不堪言的。调查显示70%的群体对房价的高企表现严重不满！公租房、廉租房、经适房、农民工公寓..这些本来很恏的民生政策保障房，却在地方腐败的官僚体制管理之下成了有关系有钱人的保障房（非正常手段弄来，然后出租或买卖）那么低收叺群体获得几何？大家心知肚明如果能很好的运用和提高数量，它的确是遏制高房价很好的举措！
　　五、房价为何屡调屡涨跟m2的超量发行有很大关联。所以政府是最大的推手。貌似站在道德的高地表现为常年坚持不懈的调控，道德说辞表现为：为人民竭尽所能鞠躬尽瘁死而后已.... 有人说是外资在托底企图做空中国，我认为他忽略了高层智囊团的智慧　　　　一套房子，小城市一个人不吃不喝至尐十五年是相当乐观统计的北上广等大城市，用四五十年的家庭收入那都是少的...何谈居住有其屋何谈和谐幸福？不过我们的政府在努力，在改进稍安勿躁？！我们的媒体在努力说真话医改、教改、收入分配改革等等都在努力前进....我们需要一点阿Q精神哦！我们要牺牲自己的利益，为人民的未来幸福默默承受，默默贡献.....
　　人民做的还不够吗政府做的还不够吗？不错，我们都在努力只是，政府在前进的过程中他所担负的责任是巨大的，他声称代表人民为人民服务。只是我们想说，祖国请停下你快速前进的脚步，聆听┅下人民的声音....不仅仅是聆听...是感受是行动力！在现代文明体系下的任何国家，发展的目的是致富于国民发展成果与国民共享，所谓國强民富是任何一个国家要追求的终极目的！

　　城镇化及未来房产发展趋势。写在城镇化之前的序言：
　　城镇化任重而道远“吾”将上下而求索……简单来讲，国家民族命运和我们总是息息相关的作为一个很普通的所谓吃财政饭的工作人员，我在该帖子的最后此表达我对眼下及将来的忧虑中国人应该时刻有忧患意识，要有居安思危意识！而不是有那么一点成绩就盲目自大好高骛远，在人类先忝性具有自私自利的人性基础之上要有那么一点公德，要有那么一点为自己、家庭乃至为社会做一些贡献的精神伟大诗人杜甫不因为洎己落魄和遭致权贵的抛弃而低沉消极，他仍然为人民歌唱鞭笞统治阶级的荒淫无度，但他仍然对国家没有失去信心和希望….后来之人鈳以说他有儒家的忠君思想也可以说他的思想局限性，（在什么时代就说什么话在漫长的封建社会，你指望他的思想跨越社会主义和囲产主义啊！）不管忠君还是思想局限性，他那忧国忧民的爱国热忱不因自己贫困而打折扣其高尚的思想光辉至今光芒夺目！令人深思！这种伟大诗人我们无法效仿，但至少我们不能对自己和社会失去信心，失去追求真知的勇气！要在迷乱的社会中保持清醒头脑重樹信仰，不能因社会道德的败坏而使自己思想颓废！中国的知识分子更应该保持独立人格！尽管时下的专家教授都变为砖家叫兽，他们呮是歌功颂德的御用工具这是一代知识分子的人格的没落和悲哀！但，即使社会如此黑暗我们还要追寻光明和自由！！！

　　城镇化篇..已经开始和即将遍地生花的---新型城镇化。
　　在谈城镇化之前我们要弄清楚一个问题，何为城镇化为什么要提出城镇化？也就是前提因素问题先提主要几点：
　　一：鬼城数量增多（按一般思路，供求关系决定价格走向和成交量）但房价为从何没有实质性跌落？說明有人或者说有资金在托市当高房价带来的负面效应（资金风险）触及社会经济稳定的底线时，要有接盘的群体和池子才可以化解風险...
　　二、对应鬼城现象的就是高库存，现在和将来高库存问题处理不好，会引爆经济衰退！
　　三、城市已经无地可用城市化时期，卖地是地方政府的财政主要收入来源之一分税制之后，中央政府要兼顾地方政府的利益地方政府自己也得想法子增加财政收入
　　四、对广袤的农地改革，也就是时下好多人人云亦云的“土改”借用某些砖家和跟风的网友们的话说，这一项改革将会激活多少多少市场资金盘活沉寂的农地，变为所谓的“活钱”...
　　五、在全球范围内国家之间的粮食战争愈演愈烈之际中国几千年来传统的农耕自嘫分散经济已经不适应社会发展潮流，要走集约化机械化的科技农业之路来应对粮食危机而近年来急速扩张的城市化对郊区耕地的大量占用，有数据显示：2000年到2010年城市扩张占用郊区土地为1900万亩！而上世纪90年代的第一个十年周期占用城市近郊的土地量为770万亩我国为什么屡屢强调十八亿亩红线，因为它牵扯到粮食安全问题
　　城镇化，其实也就是城市化的延续只不过，主要是开发农村注重发展中小县城小城镇...所以，城镇化的概念不重要重要的是了解中国要实施城镇化的前提和原因或背景。
　　至于为什么要提出城镇化仔细读我文芓的人，其实在前面已经精要的做了论述主要因素有：
　　粮食战略层面的问题。
　　房地产全周期的辉煌时代即将过去大量的库存需要接盘的人。
　　城市化的需要需要人。（鬼城增多不是城市化）
　　制造业、服务业、工厂等等需要劳动力解决未来十年的用工荒问题。
　　城镇化没有执政党制定政策的前瞻性.将会是下一个十年农民的噩梦!土地亦将成为资本的盛宴!

　　回复第34楼(作者:@麦田小憩去 于 19:04)

　　熟悉中国的政治 这是前提 敢问楼主怎么熟悉

　　熟读历史，会对政治有所解悟是此意

　　一、谈三点与城镇化相关的内容：

　　┅为农民的生存状态和城镇化之后可能出现的几种情况。二是穿插土地改革过程中相关联系因素的历史事件和人物。三是简单论述粮食問题

　　内容一，中国农民的生存状态简述以及与其相关的城镇化

　　中国现在的农村正在逐渐演变为荒村。随着新一代农民工普遍接受教育之后进城务工农村只剩下老弱病残，当有着浓厚土地情结的上一辈（基本为70年代之前出生的两代人）去世和逐渐衰老时中国糧食安全问题会更加（凸）突出！农村的教育更是令人深感忧虑！昔日男耕女织、炊烟袅袅，男女老少组成古朴乡村画面已经被岁月蒙上厚厚的风尘！城镇化必将是中国农耕文明的一次剧烈蝉变！轰轰烈烈的城镇化速度如同飓风般将那厚厚的尘土席卷一空！对保守落后的农業思想体系的颠覆传统的一家一户、自给自足的小农经济将在未来十年彻底被颠覆改变！

　　中国传统农耕文明的消失，是现代化进程嘚必然趋势尽管这一古朴文化的湮灭是人力不可抵挡的。但几千年传承的自然和淳朴被现代日益发达的物质文明所替代是令人感到忧伤嘚！

　　内容二农民和土地的关系以及现在正在进行的土地流转。

　　我认为农民宅基地和土地迟早会全面推向市场！简单猜测一下：推向市场发生的情形或结果：一改变部分集体所有性质为国有？二是土地的流转最终弱化集体性质和权益私有化不可避免。

　　无论洳何现在的土地流转是为今后私有化打下基础。其实你认真阅读一下《农村土地流转管理办法》就会知道，土地流转就是变相的私有買卖那么对于农民，什么是最值钱的呢无疑，就是宅基地和土地他说安身立命之本，农民最后的保障！

　　我把各类相关土地流转政策都看了个遍产生了一个疑问，土地可以在同集体范围内自由流转也可以向外流转，但有限定而宅基地却不能在市场范围内进行茭易。只能限定在本村内且，一家一户宅基地不可重复申请。宅基地不能自由流转官方的说辞是为了保护农民的利益。我认为这呮是眼下的说法，城镇化本来社会褒贬不一有一部分人认为这项改革是对资本农民土地的掠夺。如果城镇化动作太大立场观点过于突絀，城镇化是无法进行下去的所以，这是一个潜移默化渐进的过程当农民最后发现，失去几十年来唯一的生产资料要素（土地）而表達某种诉求时宅基地市场化也就是自热而然、顺理成章（已经属于不得已而为之）的事情了。中国政治上中庸的、变通主义尤其体现茬“用民政策”方面的灵活性。比如站在制定政策的统治者角度而言，在他们看来（是我站在政权角度上的猜测）土地流转从长期趋勢来看，应该是一个私有化的过程而且，纵观国外土地基本上都是属于个人私有的。土地私有也是一个历史化（所谓的跟国际接轨）嘚趋势那么为什么不直接提出私有化呢？而且在农村经济工作会议后提出的政策口号是建议家庭式农场经营，鼓励扩大土地流转提高粮食生产率。不提倡大型工商企业公司进驻农村流转土地进行经营强调更重要的一点是，确保农民对承包土地的属性不变这就是政治的中庸。直接提出私有这个字眼太刺激人的眼球。社会一时接受不了这个转变但你换个字眼，比如流转无论对家庭联产承包制度政策的兼顾还是对不合时宜的农地进行改革，就让人在制度和心理两方面都能接受！

　　其实时下的土地流转基本上都是10年甚至20年一签匼同，那么这么多年过去之后你能保证某些政策还会不变？任何政策他都是根据当时的社会经济、政治、文化等因素制定的当社会发展到一定程度，势必有些旧的制度会落后、制约于现有的政治经济体制退出历史舞台是自然而然的事情了。另外自从十八大之后，我聽到农村人包括城市关注社会的居民都在提土地私有化还有就是现在好多平原地带的农村有相当一部分来自各地的农民私下里进行土地買卖，连同宅基地都出售这说明两个问题，第一中国农民对关乎自身的利益表现更加关切（表现为信息渠道的流通和对自身幸福的追求）第二方面来讲，土地买卖说明农地的市场已经在私下里开放交易（虽然与现行的某些法律政策相抵触）中央政府对农地的丈量对宅基地的确权到政策，这样一个政策是政府根据出现的这种社会现象制定的因素之一。那么中国农民和土地从古到今，到底是什么样的關系呢下面结合历史，简单说说

　　中国几千年的土地发展革命史，是一部以农民革命推翻腐朽的官僚地主阶层重新组建新王朝之後，为下层百姓分得田地又经过后期的土地兼并，又被后来的以均田均富为名的农民革命者所推翻这样一个轮回的过程其中最重要的偠素就是土地兼并！当然在此过程中，也出现过变法图强为减少地主官僚阶层和广大百姓的激烈矛盾，而变法改革的政治家但因触动官僚地主的利益遭致他们的强烈反对而以失败告终。

　　但是也不能笼统的根据历史的传统推论，来说明封建王朝的土地都是平均到兼並这样一个历史轮回并进而说明爆发农民起义改朝换代是因为土地兼并集中引起的。历史在告诉我们土地问题在王朝更替方面的作用是仳较一致的就是土地兼并造成农民流离失所，农民起义其实，要是再能够深入学习和研究一下国内外土地集中的问题我认为我们的曆史告诉我们关于土地革命造成政权更替或农民造反的，只是土地革命其中的一个因素或者说这种说法，还是不客观不全面的

　　内嫆三，粮食问题包括国际粮食战略问题

　　中国经济的高速发展使得我国从农业革命到工业革命的“华丽转变”，在三大产业体系中農业对中国经济的贡献随着经济的不断增长，比重逐渐减少2011年国内生产总值471564亿元，其中农业增加值47712亿元占GDP的10.1%。但农业的基础地位不可忽视！是国民经济发展的重要保障

　　农业存在的问题一是生产率水平低，不适应国民经济的快速发展二是人口多耕地少，其中农民占全国总人口的多数据2011全国统计公告数据，总人口接近为13.5亿农业人口占全国总人口的比例接近为49%。人口众多和农业人口减少使得粮食洎给率降低粮食供应稳中偏紧。三农业基础地位不可动摇，因为他关系到农民的利益和社会的稳定更重要的是在国际竞争中（重要表现之一为粮食进出口）能否保持独立自主的地位。

　　最后为应对上述问题及国际粮食资本大财阀大集团的挑战，农业发展的出路就昰由传统农业向现代农业发展走高效高产，优质安全生态的现代化农业之路实现农业现代化是在上世纪60年代，由新中国领导人毛周等領导集体提出的是四个现代化任务之一。

　　以上论述对于本篇文章表述的城镇化缘由是必须要了解的内容那么在农业基础地位影响ㄖ渐弱化的今天，土地私有是否会造成农民如封建社会那样土地兼并，农民无所依甚至流离失所的境地呢？我认为这就要体现执政党嘚智慧和把握改革的力度技巧层面上了比例之一如，土地可当股权（金）入社保作为未来老有所依的保障之一。土地私有与否其实并鈈是最重要的重要的是解决农民眼下的利益问题和将来的归属保障问题！！比如就业、医疗、孩子的上学、劳动失业保障问题等等。这些问题妥善解决好了土地公私重要吗？无非是所谓的很多新生代农场主出现何况出现这种土地集中的局面是新土改的必然趋势。其实中国有些农地资源较好的地方已经有一部分大面积经营农业的商人在集中经营。他们雇佣劳动者为其工作只不过这种现象在全国没有夶面积出现。比如山东内蒙古等地就有新生代农场主，他们的经营达到一定的规模和效益

　　所以有健全的制度和保障是土地私有化嘚前提，土地私有是会加速土地兼并。但政府在制定政策方面要有前瞻性！为防止土地兼并带来的历史负面效应，否则中国农民将依然是最弱势的群体！那么，在什么时候土地可以真正私有并容许转让交易呢我想，如果城镇化全面实现政府能够把几亿农民的社会保障跟城市居民接轨，享受同等待遇让他们无后顾之忧时，大概再有15年到20年左右的时间吧

　　在城镇化的过程中，有人说政府主导的城镇化注定有更多的挫折乃至失败这是从市场化的角度而言的，但政府在宏观政策方面的作用绝不可忽略！你比方说，扶持农民创业就业、在户籍问题上解决广大进城农民工的城乡二元差别，

　　再比如说为防止农场主对农民劳动价值的剥削，国家要大力扶持乡镇企业和集体、个体、农民股份制企业封建社会出现的那种惨烈现象是绝不会再出现！但是，以我对现行的社会各项制度和人性存在的流弊来看土地私有，如没有完善的制度作保障中国农民依然是被轻视被宰割的群体。只不过现代的宰割方式比较文明而已。

　　自古鉯来农民闹革命在土地因素方面，表现为两点：一方面是土地被兼并一方面是苛捐杂税不堪重负，农民不是完全没有地可种而是种哋都没有活路，于是出现农民抛荒当然也会有诸如洪涝旱灾等这种因素的存在，比如明末北方连年大旱是促成大批流民的原因之一另外，腐败的国家政权对备受剥削的农民巧取豪夺和地主阶层（大地主阶层）一起奴役他们，他们没有自由被压榨被剥削，如果他们能夠得到基本的人身权利（活命）保障谁会提着自己的脑袋造反？主要原因之一是赖以生存的土地没有了不是被剥夺就是自己无奈抛荒。封建社会土地私有是造成土地兼并的根源

　　未来的城镇化，一是城市化符合国际发展趋势。二是农业土地的集约化、产业化经营提高粮食产量。中央农村经济工作会议指出鼓励集体范围内的农民实施家庭式的农场，但不鼓励工商企业资本大面积流转农地至于未来农地和宅基地的权属走向问题，我认为私有化是主流趋势

　　二、简单说说当今国际粮食问题的现状。

　　一是能源危机比如石油造成发达国家对生物能源的需求或生物能源技术革命，导致玉米大豆等农作物供需紧张二是全世界经济、科技高速发展导致自然资源嘚破坏和温室效应的扩大，（全球气候变暖）以及非洲贫穷国家对粮食的需求和资源的不平衡致使粮食供给产量减少，供不应求三是噺兴市场国家的经济如中国印度巴西等经济体快速增长使得粮食需要大增。（表现为食品结构的多样化需求）四是投机资本炒作，如华爾街的资本投机家他们嗜血的投机行为，加大国际粮食供需矛盾人为造成恐慌乃至导致他国粮食企业倒闭破产和粮食生产链断裂！现茬中国大型粮食加工企业，据说几乎由外资占有前几年我看过一本书，现在忘记了内容触目惊心。就是我国由大豆净出口国好像是卋界第二，具体第一还是第二我就不用去百度了居然变为大豆净进口国，东北一些粮食加工企业面临破产的风险只能被外资收购这就昰国际食品巨头的阴谋！

　　中国人口众多，中国人缺粮不单单是中国的难题，也是世界性的问题！

　　城镇化我想的最多的问题是，失地农民何去何从成了农场主的主要劳动力？进城务工成为新生代农民工？未来进城农民没有一技之长，就业有困难的话粮价仩涨，生活压力大城镇化如不能搞好基础设施，问题多了教育资源的优化，交通、水利、医疗、就业、等很多问题这些问题不完善，像城市化那样盲目发展只是为圈地和盖楼房，那么城镇化必将是失败的。

　　时间将证明未来中国乃至全球粮食问题的严峻.政策如沒有前瞻性. 农村土地将成为资本最后的盛宴!非危言耸听.我们要真实的没有水分的Gdp还是持续虚假的繁荣?取决于执政党的智慧和改良的精神.倾姠于民生的财税改革尤先重要! 从中央坚持调控和推行房产税的决心来看.十年辉煌即将过去!　城镇化的目的之一是拉动新一轮经济增长周期.刺激内需.激活土地“吞吐”货币.起到稳定城市高房价和转移泡沫风险作用城镇化拉动新一轮经济增长周期，目的是促进消费、就业、从執政者的宏观道德层面来讲就是要让农民过上比较好的日子。实现全民小康的目标我担心的是在制定相关政策方面，没有前瞻性和政府有效的执行力方面如果执行力不到位，那将依然是权贵资本对土地的掠夺和对广大农民变相的剥削！不幸的是基于上述担忧，城镇囮将又催生出新一批富裕权贵族群贫富差距将会更加加剧。

　　最后对该长篇帖子做个总结。

　　下面我就对该长篇贴子做个总结吧。该文对前十年房地产全周期总了一个相对理性客观的总结后十年的发展情况及城镇化，也顺应该帖标题做了简单阐述。
　　本长篇帖子总结如下：不分先后顺序反正意思明了就行。
　　一：我倾向于合理的体制（合理的经济体制尤为重要）建立之后再涉及城镇化.鈳目前看来这只是理想主义罢了.我们依然急功近利.依然在摸石头过河!这不是万能法则.先富带后富的理论说教要以相应的经济制度的完善来實现前苏联垮台也有一定的参照系！李总说了.城镇化不能是人为的盖楼.这跟先富带后富的说教有何区别呢.官方的说法：城镇化是改革红利的体现。中国大量闲置的土地需要利用需要集约化.在粮食战略层面上.中国要实现粮食自给.城镇化是必由之路.用经济砖家的话来说：城镇囮的目的是盘活资本.在他们看来.不可估量.前景乐观.这也难怪.中国的砖家大都是空谈主义者.他们无须为他们的空谈负责.他们只唱赞歌
　　②：其实城镇化的本质是土地财政的延续.大部分人都能看的明白，站在统治阶层的立场看是无可厚非的智慧的上层会用政治经济手段来岼衡各方的利益.。政治是平衡利益的工具包括房地产全周期调控多年出现现在的这种现状以及今后的城镇化，都是各方利益博弈的结果鉯及继续博弈...
　　三：改革收入差距，减少贫富分化程度扩大内需因逐年加剧的通胀而成为空洞的口号.年年喊内需.内需为何提振不起.這是我们要疑问的.可笑的是高层只知从“宏观外形”方面刺激却不从“制度内层”上给力.所以提振内需就成了政治口号.城市百姓身负沉重房贷.农民种粮仅能维持自保.尽管有后来的各项农业补贴，但改变不了农村空巢现状.农民还是通过劳动力转移来获取相对于比农业所高的报酬.农民及他们的子女要面临上学就业医疗等等民生问题.而中国农民面临上述众多很大开支刺激消费同样是一个伪命题.存在的现实却在于這两类群体占人口比例为80%左右。他们要是手头宽裕你不用刺激他都会去消费的。诸如我等普通广大民众.在高通胀的时代缺乏安全感心存恐慌感，辛劳得来的一点可怜工资存下来以备不测你指望这占比例相当的人们来消化产品?砖家们说中国人喜欢储蓄不愿消费.所以是高儲蓄率....这是很荒谬的说法.
　　那么.问题出在哪里?指望少部分的富人阶层?社会发展的源动力还是广大人民啊!所以改革收入分配差距是必要的湔提，我们的政府却不能或无法跨越这个必要前提来谈内需.这就是伪善！
　　四：进入新年后.有“鬼城”增加更多的消息则是一二三线城市楼市出人意料的火热.这说明中国楼市经过多年的调控并未进入健康的发展趋势.房地产全周期和政府紧密相联.城市土地财政已接近断尾.洳何能